المصـارف تدعوك للاقتراض وشروطها تقول لك آسف

أصبح الحديث عن شراء منزل أو امتلاك سيارة حديث الساعة في سورية، والتي تعد اليوم من البلاد القليلة في العالم التي ما زال المنزل فيها والسيارة يتربعان على عرش أحلام مواطنيها لكن اليوم يسبق الحديث عن المنزل والسيارات، الحديث عن قروض العقارية وغيرها، حيث تهافتت البنوك، عامة وخاصة وإسلامية، للمنافسة ضمن ماراتون كبير لتقديم التسهيلات الأكثر إغراءً. حاولنا من خلال هذا الملف تعريف المواطن بما يجب القيام به قبل الحصول على قرض فقامت -بجولة على البنوك للإطلاع على أفضل السبل للاقتراض وذلك لتعريف المواطن بكيفية الحصول على قرض عقاري أو شخصي أو غيرهما من القروض التي يحتاجها.
 
القروض وتناسبها مع الأجور
وكمن يجلس في مزاد علني، بدأت العروض تنهال من كل صوب، وضعت المصارف، شروطها التي تتناسب مع تأمين الحماية لها وبعد مطالعة شروطها تبين أن معظم هذه البنوك لا تمنح قرضاً عقارياً إلا لمن يتجاوز دخله 30 ألف ليرة سورية وما فوق على حين اشترطت بعض البنوك أن يكون الحد الأدنى للراتب 15 ألفاً حيث تشترط أغلبية البنوك التقليدية ألا يقل دخل المقترض عن 15 ألفاً بحيث تكون الدفعة الشهرية للقرض هي 1/3 الراتب كذلك لا يحصل المقترض على قرض عقاري إلا بعد أن يسدد للبنك 30% من سعر المنزل الذي يرغب في شرائه وبعض هذه البنوك يشترط أن يوطن المقترض راتبه داخل البنك ومن ثم إذا أراد شخص أن يقترض مبلغاً قدره مليون ليرة وكانت مدة القرض 15 سنة فيجب أن يكون راتبه الشهري 29 ألف ليرة وإذا كان القرض مليونين فيجب أن يكون الدخل الشهري 58 ألفاً وإن أراد أن يقترض مبلغاً قدره 5 ملايين فيجب أن يكون الدخل الشهري 146 ألف ليرة وبذلك نجد أن هذه القروض تنطبق على المديرين التنفيذيين للبنوك الخاصة فهم وحدهم القادرون على سحب مثل هذه القروض، وبذلك لا يستطيع الموظف الحكومي الحصول على قرض بهذا المبلغ إنما ينحصر القرض الذي سيقترضه بما يقارب 675 ألف ليرة وهذا المبلغ غير كاف لشراء منزل حتى في مناطق المخالفات.
أما إذا انخفضت مدة التسديد إلى 7 سنوات فيجب أن يكون الراتب ضعف ما ذكرناه سابقاً.
أما فيما يخص المستندات الشخصية التي تطلبها أغلبية البنوك التقليدية فهي تتجسد في: صورة عن الهوية الجديدة وسند إقامة مصدّق عليه من المختار «على ألا تتعدى مدته ثلاثة أشهر». وسجّل عدلي «لا حكم عليه» على ألا تتعدّى مدته ثلاثة أشهر وصورة عن سندات الملكية وبيان بالممتلكات الشخصية وصورة عن دفتر خدمة العلم أو شهادة تأدية خدمة العلم. وصورة عن بطاقة تأمين صحي للمقترض وللأشخاص الذين هم على عاتقه «إذا وجدت».
ويشترط على الموظف لدى القطاع العام أو الخاص، إضافة للمستندات الشخصية إحضار إفادة راتب مفصلة تبين الراتب وتاريخ الانتساب إلى العمل ورقم التأمينات الاجتماعية «إن وجدت» والوظيفة والرتبة والحسومات على الراتب والتقديمات الإضافية كتأمين صحي وغيره.
على حين أصحاب المهن الحـرة يطلب منهم إضافة إلى الأوراق الشخصية إحضار تصريح بالدخل للسنتين المنصرمتين، وتصريح بالأوضاع المالية «ميزانية مع حساب متاجرة وأرباح وخسائر للسنتين المنصرمتين»، ونظام تأسيس الشركة أو المؤسسة مع التعديلات. وسجل تجاري «على ألا يتعدى تاريخ هذه المستندات ثلاثة أشهر»، ودفاتر يومية، عقود، فواتير «أي إثباتات للدخول» أو كشف حساب مصرفي إن وجد لآخر 12 شهراً منصرماً. وعقد إيجار أو عقد استثمار لمركز العمل وصورة عن سند الملكية للعقار أو إفادة عقارية لمركز العمل وفيما يخص طبيعة العقار فتشترط جميع البنوك أن يكون العقار طابو أخضر أو سجلاً مؤقتاً وتشترط بعض البنوك كضمان لمنح قرض عقاري رهن العقار لحين تسديد القروض.
لكل بنك شركة تأمين خاصة به ولكل بوليصة تأمين سعرها
وتتعدى هذه الشروط لمعظم البنوك اشتراط وجود بوليصة تأمين على الحياة وعلى مخاطر كالحريق والانفجار والغاية من ذلك حسب رأي أصحاب البنوك هو ضمان تسديد القرض المتبقي في حال نجم حريق أو ضرر بالعقار، وفي هذه الحال تتحمل شركة التأمين تسديد القرض المتبقي للبنك كذلك الأمر في حالة الوفاة حيث تعتمد جميع البنوك شركات تأمين خاصة بها تعتمدها أثناء منحها قرضاً عقارياً للمقترض، وأثناء الاستفسار من شركات التأمين حول قيمة الحد الأدنى الذي يدفعه المقترض من البنك كانت الأجوبة متذبذبة وحاولت معظم الشركات إخفاء السعر الحقيقي بحجة أن لكل بوليصة شروطها التي تحدد السعر بحسب عمر الشخص المقترض وهذا يعود لاتفاقية سرية مع البنوك فإذا كان المقترض عمره 25 سنة وقيمة القرض 5 ملايين فتكون قيمة بوليصة التأمين التي يدفعها 5 آلاف ليرة لكامل المبلغ وهذا المبلغ يزداد كلما كان الشخص أكبر سناً وإضافة لذلك لا يدفع المقترض قيمة التأمين كاملة بل على دفعات لكون العقود في شركات التأمين هي عقود سنوية.

التأمين غير كفيل بتسديد عجز المقترض عن الدفع
أما في حال تأخر المقترض عن الدفع للبنك فأجابت معظم البنوك أن هناك مدة محددة يعتبر من بعدها الشخص مخالفاً وإذا تجاوز المدة يوجه له إنذار في البداية وفي حال الاستمرار بالمخالفة تتم إحالة المخالفة للقضاء وإذا كان العقار مرهوناً يقوم البنك ببيع العقار وفي هذه الأحوال لا تتحمل شركة التأمين أي تقصير أو تأخير بالدفع فهذا النظام من التأمين غير موجود في شركات التأمين السورية.
وبذلك تكون شركات التأمين عبئاً إضافياً للمقترض رغم أنها تشكل درعاً وقائياً للطرفين.. البنك والمقترض الذي لا حول له ولا قوة إلا أن يخضع لهذه الشروط.
وكمثال واقعي التقينا بأحد الأشخاص الذين خاضوا تجربة الاقتراض من البنوك الخاصة حيث وجد مازن الذي يعمل مدرساً أن حلم المنزل في دمشق بات مستحيلاً بسبب ارتفاع أسعار العقارات ومع ذلك أوضح قائلاً: «لم أكترث بحجم المبلغ الذي سأدفعه في حال أخذت قرضاً عقارياً من أحد البنوك لكن اصطدمت بشروط تحديد الدخل والذي لا يقل عن 15 ألف ليرة وحين لم أجد غايتي لدى المصارف الخاصة التي تشترط بياناً بأن الراتب لا يقل عن 15 ألفاً، لجأت إلى المصرف العقاري الحكومي، وحصلت على قرض بقيمة 950 ألف ليرة بعد أن رهنت منزل أسرتي، ولم يتجاوز المبلغ الفعلي الذي استلمه من المصرف بعد حسم الفوائد 650 ألفاً مضيفاً: إن هذا المبلغ لم يكن كفيلاً بأن يشتري له سوى شقة خمسين متراً على الهيكل، بينما يستنزف القرض شهرياً أكثر من نصف دخله، قائلاً: «أعتقد أنني بحاجة إلى أكثر من عشرة أعوام أخرى لأتمكن من سداد القرض وإكساء الشقة».

الشروط
لا تختلف القروض بين بنك وآخر.. حيث نجد أن البنوك الإسلامية تعتمد التمويل بوساطة المرابحة والإجارة المنتهية بالتمليك ومن المزايا حسب رأي -البنوك الإسلامية -التي تتمتع بها مثلاً: مدة التمويل تصل لغاية 10 أعوام. الدفعة الأولى من ثمن المنزل «هامش الجدية» قيمتها: 25% كحد أدنى للمقيمين السوريين و35% كحد أدنى لغير المقيمين السوريين. العمر بين 21-55 عاماً. وإنهاء الخدمة العسكرية. وألا يتجاوز القسط الشهري 40% من صافي الدخل والمُثبت والمُبين أصولاً للبنك. وألا تقل قيمة مبلغ التمويل عن 750.000 سبعمئة وخمسين ألف ليرة سورية وحول الإجراءات التي يتخذها البنك في حال تأخر الزبون بتسديد الدفعات يقوم البنك بالتأكد من وضع المتعامل، فإن كان المتعامل معسراً بحيث لا يستطيع دفع القسط بسبب ظروف خاصة يمر بها يعمل البنك بقول اللـه تعالى: «فإن كان ذو عسرة فنظرة إلى ميسرة» أما إن كان مماطلاً بحيث إنه يستطيع السداد ولكنه لا يرغب في ذلك ففي هذه الحالة يغرم المتعامل على تأخره هذا، وهذه الغرامة لا تدخل في أرباح البنك بل إنها تستبعد وتصرف في مصارف خاصة تحددها هيئة الرقابة الشرعية.

قروض المصرف العقاري
في المصرف العقاري نجد أن قيمة قرض المصرف العقاري لا تتجاوز مليوناً ونصف المليون كما يشترط البنك أن يكون المنزل المزمع شراؤه بالقرض نظامياً، وهنا نتساءل هل يمكن شراء منزل يصلح للسكن فيه طابو نظامي بمثل هذا القرض الضئيل؟».
من القروض التي يقدّمها المصرف القرض الممنوح لشراء عقار جاهز. والقرض الممنوح لشراء عقار لم يكتمل بناؤه. وقرض الإنشاء أكثر من مليون ليرة سورية. وقرض الإكساء أكثر من تسعمئة ألف ليرة سورية.
حيث تمنح هذه القروض للمودع المدّخر وهو الذي قام بإيداع مبلغ من المال لدى المصرف بحساب ادّخار خاص للحصول على القرض لأجل لا يقل عن ثلاثة أشهر وغير منتج لأي فائدة دائنة.
يحدّد القرض الممنوح عن شريحة الشراء فقط للمودع المدخّر بما يتناسب مع المبلغ المقابل لمبلغ مدّخراته ومدة بقائها في المصرف وفق النسب التالية:
مدة بقاء الوديعة مبلغ القرض المقابل
ثلاثة أشهر 200%
ستة أشهر 300%
تسعة أشهر 400%
اثنا عشر شهراً 500%
يحتفظ المودع بحقه في تقديم طلب القرض حسب الأصول للحصول على القرض المقابل لمدّخراته خلال فترة عام تبدأ من تاريخ سحب الوديعة.
- يمكن الإعفاء من الوديعة اللازمة لمنح هذا النوع من القروض شريطة استيفاء عمولة بنسبة 5% من مبلغ القرض المقابل للوديعة.
- للحصول على قرض شراء جاهز بمبلغ 600 ألف ل.س يجب إيداع مبلغ 300 ألف ل.س لمدة ثلاثة أشهر أو مبلغ 200 ألف ل.س لمدة ستة أشهر، أو يعفى من الوديعة في حال تسديد 5% من مبلغ القرض وهي 30 ألف ل.س. وللحصول على قرض إكساء بمبلغ 700 ألف ل.س يجب إيداع مبلغ 250 ألف ل.س لمدة ثلاثة أشهر، ويمكن الحصول على 100 ألف ل.س زيادة مبلغ 600 ألف ل.س دون وديعة، أو يعفى في حال دفع نسبة 5% من المبلغ الإضافي عن 600 ألف ل.س وهو 100 ألف ل.س وتكون هذه النسبة 25 ألف ل.س.

المصرف التجاري وقواعد لعبته المختلفة
في المقابل ووسط هذه العوائق أبى المصرف التجاري السوري إلا أن يضع قواعد جديدة للعبة في دخوله في القطاع السكني وعرف هذا القرض تحت مسمى القرض العادل، والذي يطلب من المقترض في هذا القرض وضع الجزء الذي كان يسدده للبائع كوديعة وتعاد قيمة الوديعة للمقترض الملتزم بتسديد أقساطه كما يتقاضى عنها فائدة ويقوم المصرف بتسديد كامل قيمة العقار ويتميز القرض بوجود برنامج محاكاة يطلب قيمة العقار ومساحته وعدد السنوات التي يريد المقترض أن يقسط عليها المبلغ وهي من 15 سنة كحد أدنى إلى 25 سنة كحد أقصى.
ويقبل المصرف تمويل أي عقار مهما كانت قيمته شريطة ألا تقل الوديعة عن 40 بالمئة وبما يغطي ست سنوات على الأقل من الأقساط أي بما يغطي المدة الوسطية لنجاح الملاحقة القانونية والتنفيذ على عقار أي مقترض متعثر. وفي القواعد الجديدة، لم يحدد المصرف التجاري أي سقف لقروضه بل فتح الباب لجميع المبالغ، بعد أن خصص مبلغا غير مسبوق وصل إلى 30 مليار ليرة سورية، كما غير من قواعد الفائدة الممنوحة بعد أن حدد تكلفة لا تتعدى 3%، ناهيك عن فترة السداد التي تمتد من 15 إلى 25 سنة.
إذ وعلى عكس كل القروض المعمول بها اليوم، قلبت معادلة الدفعة الأولى من القرض، لتحول إلى وديعة تخبأ للمتعامل مع أرباحها إلى نهاية فترة القرض، وبلغة أخرى فإن 40% التي يتطلبها القرض من ثمن البيت لن تكون دفعة أولى، بل ستكون وديعة سيراها المتعامل أمامه بعد نهاية مدة القرض، وهي بكل اختصار ستشكل ضماناً للقطاع المصرفي السوري عن طريق ودائع طويلة الأجل من جهة، وتوفير مبالغ غير مسبوقة للمتعاملين السوريين، إذ وبلغة الأرقام فإن قرضاً بمبلغ مليوني ليرة سورية سيترتب عليه فائدة في المصارف العاملة اليوم بحدود المليون ليرة لخمس عشرة سنة، على حين لا تتجاوز التكلفة وفقاً للقرض العادل مبلغ 250 ألف ليرة سورية موفرة نحو 750 ألف ليرة خلال خمس عشرة سنة. ومن مزايا القرض العادل رفض كل مستويات الفائدة المعمول بها اليوم في القروض السكنية في سورية والتي تتراوح بين 9 إلى 13% بين المصارف الخاصة والعامة التي تمنح هذا القرض، وتحديد مستويات جديدة لا يمكن تسميتها اقتصادياً بفائدة لكونها أقل من معدل الفائدة المعتمد من المصرف المركزي السوري، إذ لا تتعدى بأعلى الحالات حاجز 3%، الأمر الذي سيؤدي إلى توجه متوقع في الطلب على القروض السكنية نحو المصرف التجاري السوري، ما سيفرض «عملياً» انخفاضاً في أسعار فائدة القروض السكنية «غير المنطقية» في سورية ما سيعود بفائدة جمة على المتعاملين.
يعتقد المصرف التجاري أن مثل هذه القروض ربما تكون كفيلة بإجبار بقية المصارف العامة والخاصة العاملة في هذا القطاع على أن تعيد حساباتها مرة أخرى، في تعاملها مع القروض السكنية، ومن جميع الجهات، ابتداء بسقف القرض إلى الفائدة المعتمدة وحتى إلى مدة التسديد. لكن رغم هذه التسهيلات والاعتقادات التي أطلقها المصرف التجاري إلا أننا نشير إلى ناحية لم يدركها المصرف وهنا نخاطبه بعقلية السوري الذي لن يقوم بوضع وديعة 40% من سعر المنزل الذي يرغب في شرائه وأن تترتب عليه فوائد لمدة 15 سنة بل على العكس سيقوم بشراء منزل بالمبلغ الذي سيضعه كوديعة ولو افترضنا جدلاً أنني أردت شراء منزل فأقل عقار 1.5 مليون حينها ستكون الوديعة 600 ألف وأفترض سلفاً أن أي شخص يمتلك 600 ألف سيشتري منزلاً بهذا السعر في أي منطقة ولن يقحم نفسه في هذه المتاهات.

القروض لن تحل مشكلة أزمة سكن المواطن السوري
وتزامنا مع الانفتاح الاقتصادي، بدأت المصارف العامة والخاصة في سورية بمنح قروض سكنية لجميع الفئات، إلا أن تجربتها وخاصة المصارف الخاصة لم تكن ناجحة تماماً مع ضعف دخل الفرد.
ويُقدَّر عدد المحتاجين إلى سكن في سورية بـ1.5 مليون شخص على الأقل على حين أن الزيادات السنوية في عدد المساكن لم تتجاوز 10% من الحاجة سنوياً.
وتزامن دخول البنوك الخاصة إلى سورية مع دخول شركات التطوير العقاري التي قامت بشراء أراض شاسعة للاستثمار أو التملك أو للمضاربة، ما ساهم في ارتفاع أسعار الأراضي والعقارات ارتفاعاً خيالياً، وهذا قضى على قدرة أي مواطن بسيط على شراء أرض وتشييد منزل وتجهيزه عليها، بالنظر إلى أن مستواه المعيشي ودخله المنخفض بشكل ملحوظ، وخاصة في ظل الارتفاع الكبير في الأسعار وتقلص القوة الشرائية لدخله أن الحصول على منزل يعد حلماً للمواطن السوري، لكن الشروط التي وضعتها البنوك للحصول عليها قد حولته إلى سراب، لأنها حرمت فئات عريضة من الحصول على قرض عقاري، رغم أن ذلك حق أصيل من حقوقهم، وبهذا منعت شرائح واسعة من المواطنين، من الحصول على قرض سكني.
ويرى عدد من مديري البنوك، أن كل نشاط مصرفي وكل خدمة مصرفية تسعى لخدمة شريحة من الزبائن، وأن الهدف دائماً هو تحقيق أعلى درجة من الربحية وأعلى درجة من رضى الزبائن، ولا يجب تحميلها أهدافاً تنموية. وإن كانت مصارفنا لم ترتب أولوياتها بالقروض والاستثمار، كما كان متوقعاً.
وفيما يخص القروض الأخرى والتي تتعلق بالسيارات والقروض الشخصية أو القرض السياحي فلكل منها شروطها الخاصة بها التي لا تختلف كثيراً عن شروط القرض العقاري والذي يعد اليوم مطلب الكثيرين كما يجمع عدد من المصرفيين أنه حتى اليوم لم تستطع البنوك أن تخلق طريقةً أكثر مرونة من هذه الطرق والسبب باعتقادهم عائد لعمر البنوك في سورية حيث لم يمض على إقامتها وقت طويل إضافة إلى أن الثقافة المصرفية لم تترسخ بشكل واضح بعد في أذهان المواطنين وهذا يحتاج لوقت ولخلق ثقة متبادلة بين المواطن والمصارف.
حاولنا في هذه المادة أن نقدم صورة واقعية للمواطنين قبل اللجوء إلى القروض من أجل معرفة ما ينبغي أن يقوم به المواطن قبل أن يتقدم للحصول على قرض لمعرفة أفضل السبل التي يمكن أن يختارها.

إيفلين المصطفى

المصدر: الوطن