السكن العشوائي يحتضن 40٪ من سكان المدن
خطوتنا الأولى في هذا الجزء السابع من تحقيق (أسعار العقارات) كانت القيام بجولة على عدد من مناطق السكن العشوائي والاطلاع على واقعها وأسعارها ودواعي السكن بها..
أما الخطوة الثانية فكانت التوجه إلى وزارة الإدارة المحلية للوقوف مع المعنيين على خطط الوزارة وبرامجها وخطواتها الحالية والمستقبلية لمعالجة وإعادة تأهيل مناطق السكن العشوائي (المخالفات).
هذه الخطوة لم تكن ميسرة كثيراً لأسباب موضوعية شرحتها الوزارة وهي أنها رغم وجود الخطط والدراسات لديها لكنها ستقوم بعرضها على مجلس الوزراء لمناقشتها قبل عرضها على الإعلام وحصلنا على وعد بالحصول على نسخة منها بعد مناقشتها في مجلس الوزراء مباشرة وبالفعل كان ذلك.. ومباشرة توجهنا إلى رئيس هيئة التخطيط الإقليمي الدكتور المهندس عرفان العلي لمناقشتها معه لكونه يعمل على هذا الموضوع منذ فترة وبشكل مباشر.
في المزة 86 
أبو صالح (صاحب مكتب عقاري) وصف حركة البيع والشراء بالميتة وأنه منذ أكثر من عامين باتت الحركة متوقفة ويعتمدون في رزقهم على التأجير.
وعن أسباب ذلك قال: كان الفقير قبل بضعة أعوام يتجه إلى المزة 86 وفي جيبه ما بين 100 إلى 500 ألف ليشتري سطحاً يبني عليه غرفة ومنتفعاتها أو ليشتري بيتاً عبارة عن غرفة إلى غرفتين والبائع في هذه الحالة يتجه بما يقبضه وما يكون قد ادخره إلى منطقة أخرى عقارية نظامية أو إلى مكان آخر أقرب إلى المدينة وإلى مواقف السرافيس حيث بعض القاطنين يصعد مئات الأمتار في طرق وعرة ليصل إلى منزله.
ويضيف أبو صالح: القاطنون في هذه المنطقة ليسوا من دمشق، بل هم موظفون في دمشق، ومن محافظات القطر الأخرى، وحين يحالون إلى التقاعد، فإن الكثير منهم كانوا يبيعون بيوتهم (غرفة أو غرفتين) بالسعر المذكور سابقاً ويعودون إلىمحافظاتهم، وكان أمر الشراء مقدوراً عليه، أما الآن فإن المحالين على التقاعد يسافرون إلى محافظاتهم ويؤجرون منازلهم هنا، لأن الإيجارات مرتفعة وهي تعادل الراتب، فهي تساعدهم في معيشتهم، ولأن أسعار بيوتهم ارتفعت بشكل كبير، ونادراً مايستطيع من يقطن في مثل هذه الأحياء تأمين سعر المنزل، حيث يبلغ سعر المتر بين 10 إلى 25 ألف ليرة وقد يزيد على ذلك، كلما نزلنا باتجاه الشيخ سعد.
ويوضح أبو صالح: لذلك لايستطيع أن يشتري أحد منزلاً هنا إذا كان يملك أقل من مليون ليرة، ثم يبتسم، ويضيف من يملك مليون ليرة فما فوق يشتري «طابو» في محيط دمشق ويكسي علىمهله، لأنه يستطيع أن يقترض من البنك، أما هنا فلا قروض ولا هم يحزنون.
قصة علاء
علاء شاب في الخامسة والثلاثين من العمر يسكن في غرفتين ومنتفعاتهما، مساحة الغرفة 9 أمتار، قال: نحن أربعة إخوة شباب من محافظة حماة توظفنا في دمشق بالتوالي بين أعوام 1996 و2000 وكان كل واحد منا يقبض راتبه أقل من 3000 ل.س، استأجرت غرفة ثم جاء إخوتي وسكنوا معي، وفي عام 2000 أصبحنا أربعة شباب في غرفة واحدة، وجميعنا يفكر في الزواج والاستقرار.
ويضيف: الوالد يعيش على راتبه في حماة هو وبقية أفراد الأسرة (البنات)، كان مجرد التفكير في امتلاك غرفة أشبه بالحلم الجنوني أو المستحيل.. وفي أحد الأيام جاء جارنا وقال: إن فلاناً (من جيراننا) أحيل إلى التقاعد سيسافر إلى محافظته، وسيبيع غرفته ويطلب ثمناً لها 100،000 ليرة.
يتابع علاء: رفضت أن أقدم له الضيافة بعد أن لمعت في نفسي الرغبة بامتلاك الغرفة. وذهبنا إلىصاحب الغرفة وبعد أخذ ورد وافق على بيعها بمبلغ 85 ألف ليرة..
يتوقف قليلاً ويبتسم ثم يتابع: كان عندي تلفزيون سيرونكس (21) بوصة، وكان كنزاً بالنسبة لي وكنت اشتريته قبل أقل من شهر بمبلغ 16.500 ل،س فبعته إلى أحد الجيران بمبلغ 12 ألف ليرة، ثم أجريت في اليوم التالي معاملة قرض من مصرف التسليف حوالي 40 ألف ليرة في ذلك اليوم دفعت العربون ثمن التلفزيون وكتبنا العقد، على أن أدفع بقية المبلغ بعد أسبوع.
وأخبرت أهلي فباعوا البقرة التي نملكها..،، يصمت قليلاً، ثم يتابع: المهم اشترينا الغرفة وكان معها مساحة حوالي 70 متراً أرضاً، وخلال عامين بنينا إلى جانب الغرفة غرفتين أخريين، وبنى أحد إخوتي غرفتين فوق بيتي.
واتجه إخواني الآخرون إلى منطقة المخالفات في المعضمية في ذلك الوقت واشترى كل واحد أربع قصبات أرض في الحي الشرقي المستملك بسعر 10 آلاف ليرة للقصبة، وأعانهما الله على بناء غرفتين لكل منهما، والآن جميعنا متزوجون ولدينا أطفال والأمور ماشية.
وكأن علاء فهم أنني سأتابع أسئلتي له فأجابني قبل أن أسأل: 90٪ من الذين يسكنون مناطق المخالفات سكنوا بغفلة من الزمن بنفس الطريقة التي سكنت بها أنا وأخوتي ولولا ذلك لما أمكنهم الاستمرار في دمشق ولتركوا وظائفهم.
ولاأحد يعرف مصيرهم بعد ذلك إذ كيف لي أن أستأجر غرفتين لي ولأسرتي هنا في المزة (86) بمبلغ يعادل راتبي تقريباً، إذ إن أجرة المنزل غرفتين مابين 8 إلى 10 آلاف ليرة!
وعن الخدمات تحدث علي مدرس باختصار شديد بقوله: الماء والكهرباء والهاتف متوفرة بشكل جيد، ونعاني كثيراً من ضيق الشوارع التي تقف فيها السيارات أرتالاً تصل إلى مئات الأمتار وبشكل دائم، الأمر الذي يجعل أعصاب الجميع متوترة، مبيناً أن أكثر من ساهم في هذا الازدحام هم تجار العقارات الذين اشتروا بعض المنازل المتجاورة وأقاموا مكانها أبنية ارتفاعها ستة طوابق في كل طابق أربع شقق، وتابع: كل ذلك بسبب الطمع وبالتواطؤ مع البلدية والمحافظة وانتشرت هذه الظاهرة في فترات متقطعة وخاصة بين أعوام 2002 و2006 في المعضمية وعش الورور وحي الورود.
لايختلف الأمر كثيراً في الحي الشرقي من المعضمية «مخالفات» إلا لجهة قلة الشوارع المعبدة وكثرة أكياس القمامة في الأزقة والساحات، الأمر الذي يجعل من هبوب الرياح مأساة لقاطني المنطقة، حيث يمتلأ الجو بالغبار وأكياس القمامة التي تتساقط حيث تأخذها الرياح على الشبابيك وأبواب الغرف، أو على رأس رجل أو امرأة أو طفل عائدين إلى بيوتهم أو خارجين منها، كذلك يختلف الأمر من ناحية عدم توفر المياه إلا عبر الصهاريج لعدد من البيوت رغم تمديد شبكة مياه الشرب إلى المنطقة منذ أكثر من عامين .
وتختلف الأسعار قليلاً حيث يتراوح سعر المتر ما بين 10-15 ألف ليرة سورية.
ولا يختلف الأمر كثيراً في حي الورد من حيث الازدحام وضيق الشوارع، وهو يشبه في أسعاره حي المزة 86 حيث يتحدد كل ذلك طبقاً للموقع والإطلالة والقرب من شارع السرافيس .
أما عش الورود فأسعاره أقل وخدماته أسوأ وطبيعة العيش فيه مستحيلة على الأطفال وكبار السن والمرضى.
في هيئة التخطيط الإقليمي
ومع رئيس هيئة التخطيط الإقليمي د. عرفان العلي: كانت الأسئلة غنية والأجوبة أكثر غنى، ولكن الذي يعول عليه هو تنفيذ الدراسات والخطط وعدم بقائها في الأدراج سنوات وسنوات ثم تعديلها ثم إلغائها.. كما هو حال الكثير من خططنا ودراساتنا لمشاريع أقل تعقيداً وكلفة .
الدكتور عرفان بدأ الحديث عن مناطق السكن العشوائي بقوله:
مناطق السكن العشوائي تطلق على مسمى واحد هو الأبنية التي تتم إقامتها دون ترخيص قانوني من الجهات المختصة بالترخيص قانوناً سواء كانت ضمن التنظيم المصدق أم خارجه وسواء أكانت موافقة للتنظيم المصدق أم لم تكن و سواء كانت الأرض القائمة عليها المخالفة ناتجة عن تقسيم الأرض وفق القانون أو لم تكن طالما أنها أقيمت دون ترخيص قانوني أو كانت بمنأى عن الترخيص وشروطه.
والصفة الغالبة أن لا يوجد بها نظام بناء والملكية فيها على الشيوع سواء في السجلات العقارية أم بوثائق مختلفة كالأحكام القضائية أو عقود بيع موثقة عند كاتب العدل أو عقود بيع عادية أو تكون على أملاك الدولة أو الوحدات الإدارية.
أسباب الظاهرة
ورأى أن أهم أسباب انتشار مناطق السكن العشوائي في سورية هي:
- الفجوة التنظيمية المرتبطة بعدم وجود أراضٍ (مقاسم) معدة للبناء (المزودة بالخدمات) ضمن المخططات التنظيمية المصدقة أو قصور التنظيم الموجود عن استيعاب النمو السكاني والعمراني في الفترات السابقة
- عدم وجود التشريع الملزم لتقسيم الأرض من قبل المالكين
- غياب آلية متسقة للسكن الاجتماعي يعتبر مسبباً رئيسياً بكل تأكيد عن واقع يعيش فيه محدودي الدخل من سكان المدن في مناطق المخالفات.
- غياب آلية الإيجار الاجتماعي؛ فهناك 12٪ من الفقراء في المناطق العمرانية مستأجرين لمنازلهم، نظراً لاستحالة حصولهم على عقار يأويهم حتى في سوق العقارات المخالفة
- ورأى ان قانون الإيجار السابق ادى «إلى علاقة غير متوازنة بين المالك والمستأجر، وتسبب في اختفاء كامل لنهج التأجير من سوق الإسكان في سوريا، مخلفاً عشرات الآلاف من الشقق الفارغة، ما أثر سلباً على القطاع ».
وقد قدر المكتب المركزي للإحصاء عدد المنازل الخالية في سورية حوالي 500,000 منذ حوالي 3 سنوات، وكان إصدار قانون رقم 6 لعام 2001 محاولة لمعالجة هذه المشكلة الخطيرة.
وتابع : كذلك استغلال تجار المخالفات عدم وجود التنظيم وتقسيمهم الأراضي بصورة عشوائية.
- تباطؤ تنفيذ التنظيم و وجود فرق كبير بالمساحات المنفذة في مناطق الحضر مع المساحات المرخصة.
- غياب التخطيط الإقليمي الشامل في سورية والتفاوت الإنمائي بين المناطق والذي يتمثل بنقص الخدمات في الأرياف وتوفرها في المدن الرئيسية (تم إحداث هيئة التخطيط الإقليمي مؤخراً)
- نقص فرص العمل خاصةً بالأرياف.
- التباطؤ بتطبيق القانون /14/ الخاص بإعمار العرصات وترك المقاسم المعدة للبناء بطابق واحد أو بدون بناء كنوع من الاستثمار طويل الأمد (عدا دمشق وحلب) (وقد تم إقرار تعديل وتطوير هذا القانون مؤخراً)
- توفر الجامعات واقتصارها لفترة طويلة في السابق على المدن الكبرى (دمشق وحلب واللاذقية وحمص)
حجم الظاهرة
وعن حجم الظاهرة أوضح أنه من خلال قواعد البيانات المتوفرة لدى وزارة الإدارة المحلية , تم رصد مناطق المخالفات الجماعية بشكل رئيسي ضمن مدن مراكز المحافظات ويقدر مجموع سكان مناطق السكن العشوائي في مدن مراكز المحافظات بحوالي 2 مليون نسمة أو حوالي %32.45 من مجموع سكان مدن مراكز المحافظات وتشكل تلك المناطق حوالي 20% من مساحات تلك المدن والتي عادة ما تتسم بكثافة سكانية عالية كما هو الحال في دمشق.
أنواع المخالفات في السكن العشوائي
وحول انواع المخالفات رأى ان مناطق السكن العشوائي في سورية من فئات الحالات القانونية التالية - والمتشابكة والمتداخلة باستمرار:
- المخالفات الناجمة عن ملكية الأراضي.
- المخالفات الناجمة عن عدم الامتثال لأنظمة استخدام/تخطيط الأراضي، بما في ذلك عدم اعتبار الحدود العمرانية (وخاصة فيما يتعلق بالأراضي الزراعية والمحيطة بالمناطق العمرانية).
- المخالفات الناجمة عن عدم الامتثال لمعايير البناء، والمخالفات الناجمة عن عدم الامتثال لشروط الترخيص.
رؤية الخطة الخمسية الحادية عشرة
وتحدث عن رؤية الخطة الخمسية العاشرة للمشكلة بقوله : بمقارنة واقع مناطق السكن العشوائي في سورية مع واقع هذه المناطق في بعض البلدان النامية واستعراض آليات التدخل في مناطق السكن العشوائي (على اختلاف مسمياتها) في تلك الدول (بشكل رئيس في تركيا وتونس ومصروالمغرب) فقد تم التركيز ضمن التوجهات المقترحة للبرنامج المقترح على أسلوب التطوير والارتقاء المتكامل، وذلك بدمج خطط التطوير الفيزيائي مع تطوير مخططات المعلومات الاقتصادية والاجتماعية باستعمال أنظمة المعلومات الجغرافية الGIS من أجل لحظ المناطق العشوائية في المخططات التنظيمية.
وتابع : لحظ تقرير الأمم المتحدة ضرورة دمج التطوير الفيزيائي مع خطط التنمية الاقتصادية والاجتماعية عن طريق التطوير المؤسساتي، النهج التشاركي مع المجتمع المحلي والمنظمات غير الحكومية وإشراك القطاع الخاص في:
- تطوير البنية التحتية.
- تخفيف الأخطار البيئية.
- تقديم الخدمات الاجتماعية.
- إضفاء الشرعية.
- التعويض العادل في حال إعادة الإسكان.
- بناء القدرة المؤسساتية في تطوير السياسات التنظيمية والعمرانية.
- محاولات دعم الاقتصاد المحلي من خلال التمويل والائتمان متناهيي الصغر.
البرنامج الوطني لإعادة التأهيل
يتضمن هذا البرنامج عشر نقاط هي:
- إعادة تصنيف المناطق التي تم اعتبارها مناطق سكن عشوائي من قبل الوحدات الإدارية استناداً لمعايير البرنامج المرتبطة ب(سلامة البناء والملاءمة العمرانية والبيئية والتنظيمية).
- الاعتماد على تكنولوجيا متطورة وسريعة في عمليات مسح وتوثيق وتصنيف مناطق السكن العشوائي القائمة والتي سنطلق عليها «مناطق إعادة التأهيل العمراني».
- تقديم البنية التحتية المناسبة لهذه المناطق.
- توفير خدمات اجتماعية (تعليمية وصحية) لائقة في مناطق السكن العشوائي.
- الإفادة من أراضي أملاك الدولة والأملاك العامة في مجال تأمين مناطق سكنية لامتدادات المناطق المخالفة بحيث يسبق التنظيم بناء المسكن المخالف.
- إعطاء الأولوية لإزالة أو إحلال المناطق غير الآمنة.
- تحفيز المنظمات غير الحكومية ودعمها مادياً لأخذ دور أكثر فعالية في إدارة هذه المناطق.
- تشجيع المشاريع الصغيرة ودعمها مادياً ولوجستياً لتخفيف حالات البطالة والفقر في هذه المناطق.
- دعم مشاريع التعاون بين حلقات القطاعين العام والخاص لتقديم الخدمات الضرورية وتحسين واقع المناطق.
- تنفيذ مشروعات التطوير عن طريق المحافظات.
المرتكزات الأساسية للبرنامج
وأوضح د. عرفان ان البرنامج يقوم على المرتكزات التالية:
- إحداث الإطار المؤسساتي: تشكيل إدارة مؤسساتية للبرنامج ضمن وزارة الإدارة المحلية تتولى:
- بناء قواعد البيانات الخاصة بالتطور المكاني لمناطق السكن العشوائي وواقعها الفيزيائي والاجتماعي والاقتصادي والبيئي. ووضع الخارطة الوطنية لمناطق السكن العشوائي.
- وضع الخطط والاستراتيجيات المستقبلية للحد من توسع مناطق السكن العشوائي بالتعاون مع المديريات المركزية المعنية.
- تفعيل استخدام تقنيات أنظمة المعلومات الجغرافي والاستشعار عن بعد لرصد والحد من نمو مناطق السكن العشوائي.
- حصر وتقييم الدراسات المتوفرة لإعادة تأهيل وتطوير أو إعادة تنظيم مناطق السكن العشوائي القائمة.
- الإشراف على قيام الوحدات الإدارية المحلية بتنفيذ الخطط لمعالجة مناطق السكن العشوائي القائمة بهدف تأهيلها و تنظيمها.
- العمل مع كافة الجهات المعنية على تأمين الحد الأدنى من الخدمات التعليمية و الصحية و البيئية بما فيها توفير مياه الشرب و معالجة النفايات السائلة و الصلبة .
- الاستفادة من قانون التطوير والاستثمار العقاري لمعالجة بعض مناطق السكن العشوائي .
الإشراف ومتابعة تطبيق أحكام القانون 33 لعام 2008 المتضمن تثبيت الملكيات في مناطق السكن العشوائي.
- التنسيق مع المعنيين في متابعة مشاريع الجهات الممولة و المقرضة الخارجية لوضع أسس و اقتراح مشاريع لتمويل البنية التحتية لهذه المناطق و خاصة فيما يتعلق بالاتفاقية المبرمة مع بنك الاستثمار الأوروبي, والمشاريع المستقبلية مع البنك الدولي ووكالة التعاون الفرنسية.
- تكليف وحدة إدارة لتطوير وإعادة تأهيل كل منطقة من مناطق السكن العشوائي من عناصر الوحدات الإدارية والمؤسسات الخدمية على مستوى كافة الوحدات الإدارية ترتبط بإدارة البرنامج الوطني.
الصندوق الوطني للتطوير وإعادة التأهيل
ويشمل عمل الصندوق المقترح مايلي:
- تحسين حياة قاطني مناطق السكن العشوائي وعلى الأخص المناطق المعرضة للخطورة.
- تحسين آليات التنسيق والتعاون بين الوزارات المركزية والإدارات المحلية لتقديم السكن الملائم.
- رفع قدرات الجهات المحلية (الإدارات المحلية والجهات الخدمية المحلية والمنظمات غير الحكومية والمجتمع المحلي في المنطقة) في تطوير مناطق السكن العشوائي.
- المساهمة بتحسين نظم إدارة المعلومات الخاصة بمناطق السكن العشوائي.
- تأمين التمويل اللازم وبكفاءة و فاعلية لتطوير مناطق السكن العشوائي وتقديم قروض دوارة ضمن تلك المناطق.
- تقديم الدعم الفنى للمحافظات والوحدات الإدارية لحصر مناطق السكن العشوائي وتحديدها وتأمين مصادر التمويل لمعالجتها.
- بناء شراكات فاعلة مع المنظمات والجهات المانحة الدولية للمساهمة بدعم رأسمال الصندوق وتشجيعها على المشاركة بتنفيذ عملية الارتقاء وإعادة تأهيل مناطق السكن العشوائي.
وتابع د.عرفان: حين عرضنا دراستنا ورؤيتنا على مجلس الوزراء وافق عليها وطلب رئيس المجلس من جميع الوزارات تقديم مالديها من مقترحات لاغناء رؤيتنا.
شعبان أحمد- هلال عون
المصدر: الثورة
إضافة تعليق جديد