مشروع التمويل العقاري من وجهة نظر حكومية
الدكتور محمد الحسين وزير المالية بين أن أهمية مشروع قانون التمويل والرهن العقاري تكمن من خلال مساعدة المواطنين من ذوي الدخل المحدود ممن يحتاجون لمساكن من خلال شركات التمويل العقارية التي ستوفر تمويلاً لشراء .
هذه المشاكن أو العقارات مشيراً إلى أن المشروع سيعرض من خلال وسائل الإعلام وكذلك من خلال الانترنت كما ستقام ندوات عبر التلفزيون السوري لمناقشته وسماع أي ملاحظات ومداخلات حوله لأن المشروع مهم جداً مشيراً إلى أن مشروع القانون هذا يركز على جانب زيادة الطلب من خلال وجود شركات تمويل عقاري تمنح قروضاً أو تسهيلات مالية لأصحاب الدخول المحدودة لافتاً إلى أنه يمكن أن يتم ذلك عبر مؤسسة وطنية (حكومية) للتمويل العقاري حيث ستمول هذه المؤسسة عبر صندوق الدين العام وعبر وزارة المالية وعبر المصارف مشيراً الى أن هذا الموضوع يحتاج الى مزيد من الدراسة ومزيد من الملاحظات حوله لأنه مهم جداً ونحن بحاجة لهكذا مشروع.
-الدكتور حمود الحسين وزير الاسكان والتعمير أشار إلى أن مشروع قانون التمويل والرهن العقاري درس خلال جلسة مجلس الوزراء حيث تم طلب برامج تنفيذية لهذا القانون حيث وجدنا انه بحاجة إلى فترة زمنية للتقييم فنياً كما قررنا أن يحيل جميع السادة الوزراء مشروع القانون الى جهات متخصصة كونه من الناحية الفنية دقيق جداً وهناك آليات للاقتراض.. الخ وبالتالي فهناك سلسلة متكاملة وكبيرة جداً ومعقدة ولذلك طلب من السادة الوزراء إعادة دراسته بشكل كامل مع جهات متخصصة لتقدم الوزارات ملاحظاتها على هذا القانون لوزارتي الاسكان والتعمير والمالية وبعد ذلك ستجتمع اللجنة الاقتصادية مع اللجنة الفنية المتخصصة التي قامت بإعداده مع السادة الوزراء لدراسته مجدداً بشكل كامل بحضور اللجنة الفنية التي قامت بوضع كل أسس الاستثمار والتمويل في هذا المشروع مشيراً الى أنه لم يتم تحديد مدة زمنية لذلك إلا أنه طلب إنجاز ذلك خلال مدة قصيرة لافتاً الى أن مشروع القانون يبحث للمرة الأولى اضافة الى أن جميع الدول المجاورة ليس لديها قانون مشابه لمشروع القانون هذا.
- قال المهندس عمر غلاونجي مدير المؤسسة العامة للاسكان ان مشروع قانون التمويل العقاري المقترح يضع سورية في مقدمة الدول العربية من حيث تشريع هذا النشاط التمويلي الهام ذي الانعكاسات الاقتصادية والاجتماعية الهامة.
وقال لقد ركزت اللجنة المشكلة بقرار من السيد رئيس الحكومة والمكلفة باعداد مشروع القانون على دراسة نموذج العمل الافضل لهذا النوع من التمويل مستفيدة من تجارب الدول الاخرى وبما يضمن نجاح هذا النشاط التمويلي الهام.
ووصف السيد غلاونجي مشروع القانون في حال اقراره بالنقلة النوعية في القطاع المالي وقطاع الاستثمار في سورية.
وبين السيد مدير المؤسسة اهم ملامح مشروع القانون المقترح:
ـ تأسيس هيئة للاشراف على التمويل العقاري يرأسها مجلس ادارة برئاسة السيد وزير المالية تسهر على تنظيم وتوفير التمويل العقاري.
ـ تأسيس مؤسسة وطنية لتمويل الاسكان مرتبطة بمدير مؤسسة الاسكان تهدف المساعدة في جعل تسهيلات التمويل العقاري متوفرة لجميع سكان القطر وكافة الشرائح. وتسهيل وصول ذوي الدخل المحدود الى التمويل العقاري بكلفة منخفضة والعمل على استكمال دائرة التمويل الذاتي لنشاط التمويل العقاري بشراء القروض من المقرضين والاعداد لنشاط توريق القروض المشتراة لاصدار سندات وصكوك اسلامية وطرح الاوراق المالية في السوق الثانوية.
ـ تأسيس صندوق للضمان يقدم كفالة للتمويل العقاري ويكون ذا دور اجتماعي تستفيد منه الفئات ذات الدخل المحدود.
ـ وضع اصول ترخيص وممارسة نشاط شركات التمويل العقاري وممارسة المصارف لنشاط التمويل العقاري.
ـ تنظيم عقود الرهن العقاري بما يحفظ حقوق الاطراف المختلفة لعقد التمويل العقاري.
ـ وضع اصول مستعجلة في حال اعسار المستفيد من التمويل العقاري، ترسي قواعد الثقة بهذا النوع من التمويل من قبل المؤسسات المالية.
ـ توفير التمويل للمغتربين بما يؤدي الى ربط المغتربين بوطنهم الأم، ويحقق لهم وعاء ادخارياً ويضمن تدفقا نقديا بالعملات الاجنبية للاقتصاد الوطني.
واوضح السيد غلاونجي ان اعادة التوازن الى معادلة العرض والطلب في سوق الاسكان بسورية تحتاج الى زيادة العرض وهو ما تقوم به الحكومة حالياً وذلك من خلال المشاريع الحكومية ومشاريع التعاون السكني اضافة الى نشاط القطاع الخاص بهذا المجال.
كما يحتاج ايضا الى دعم الطلب وهو ما ستقوم به شركات التمويل العقاري التي سيسمح قانون التمويل العقاري بانشائها لتساهم في توفير الاموال اللازمة لتمويل عمليات التصرف العقاري وكذلك التوفير اللازم لشركات التطوير العقاري لبناء المساكن الجديدة.
واعتبر السيد غلاونجي ان تنظيم سوق الاسكان سيعكس استقرارا في هذا السوق وقال ان شركات التمويل العقاري سيكون لها مساهمة كبيرة في تأمين التمويل اللازم لعمليات بناء وبيع المساكن ضمن شروط ميسرة ومتاحة لشريحة واسعة من المواطنين مشيرا الى ان القانون سينص على احداث صندوق الضمان العقاري والذي سيتولى دعم نشاط التمويل العقاري في مجال بيع المساكن لذوي الدخل المحدود والاسر الجديدة طبقا للاجراءات والحدود التي يحددها نظام عمليات الصندوق.
-التمويل العقاري موجود بشكل او بآخر في سورية من خلال أدوات مختلفة منها القروض التي يقدمها المصرف العقاري والادخار السكني الذي نظمه مرسوم تشريعي صدر منذ نيف وعشرين سنة وتتولاه المؤسسة العامة للاسكان، وحتى دعم الدولة للاقراض من حيث المدة جاء عبر القروض التي قدمتها لمهل تتجاوز خمس عشرة سنة للجمعيات السكنية. اما القروض المدعومة الفائدة فقد تجلت في دعم صندوق الدين العام للسكن الشبابي عبر تقديم قرض بدون فائدة. لكن كل اشكال التدخل المذكورة هي آليات تستخدم في اقتصاد التخطيط المركزي وتعاني من مظاهره فقروض المصرف العقاري كانت لسنوات تكاد لا تكفي لشراء غرفة في احدى المدن الرئيسية ودعم القروض ليس مرتبطاً بحاجات السوق بل بتوفر الموارد والفوائض لدى الدولة وهو امر ليس متيسرا دائماً ويعتمدعلى الوضع الاقتصادي العام واغلب هذه الادوات لا يستفيد منها في بعض الاحيان مستحقوها الحقيقيون وهي تلبي غالباً شريحة محدودة جدا من السوق وفي مدد زمنية متباعدة وبالتالي كان هناك دائماً طلب مكبوح. اذاً فأدوات التمويل العقاري موجودة بعض اشكالها بشكل او بآخر، لكن لم يتح تنظيم هذا السوق وتوفير التمويل لقطاع هام في الاقتصاد الوطني يمس حياة كل فرد في مجتمعنا في مرحلة من حياته او حتى في كل مراحل حياته. كذلك فان مهنة خبراء التقييم العقاري موجودة والخبراء موجودون ومقيدون في سجلات المحاكم وفق قانون الخبراء الصادر في الخمسينيات من القرن المنصرم. تنظيم هذه المهنة وتطويرها وحمايتها مراعاة لاهميتها ودورها في نجاح هذا القطاع وحماية القطاع من قبل اهل هذه المهنة امر مهم. كذلك تنظيم فعاليات سوق التمويل وتطوير ادوات ومؤسسات تتيح توفير هذا التمويل بشكل مستمر وبما يتيح خلق شبكة من المؤسسات المعنية بالتمويل وتنظيم التعاون فيما بينها تحت اشراف هيئة مهنية امر مهم آخر. الاعتماد في التطبيق هو على تأسيس شركات تمويل عقاري سورية مع شركاء اصحاب خبرات وكفاءة سيتيح لسوق التمويل العقاري تحقيق قفزة سورية بأشد الحاجة اليها. والمرونة في عمل هيئة الاشراف وقدرتها على الاستعانة ببيوتات الاستشارات في هذا المجال ستهيء لهذه الهيئة ظروف نجاح هي بحاجة اليها وسوف تحقق قفزة نوعية في هذه السوق. اذاً لنا أن نفترض ان مشروع قانون التمويل العقاري في حال اقراره وتوفير عوامل النجاح اللازمة لهذا التطبيق سيتيح انسيابا وتدفقا مستمرا في الموارد المالية اللازمة لسوق العقارات.
تم اعداد مشروع قانون التمويل العقاري من قبل اللجنة المشكلة بموجب قرار مجلس الوزراء رقم 45 تاريخ الاول من حزيران 2006 مشروع القانون يضع سورية في مقدمة الدول العربية في مجال التمويل العقاري واستفاد من عدة تجارب عالمية ناجحة وهو متقدم كثيرا على عدة تشريعات صدرت في الدول العربية. وضع مشروع القانون بناء على نموذج عمل متكامل بين المؤسسات المعنية في القطاع المالي يؤهل قطاع التمويل العقاري للعمل ضمن آليات نظام اقتصاد السوق الاجتماعي. لجنة الصياغة جمعت بين الخبرات المحلية والعالمية من جهة وبين كافة الاطراف المعنية بالتمويل العقاري في سورية لضمان انطلاقة سريعة وناجحة لهذا النوع من التمويل. استفادت اللجنة من تجارب الدول العربية وخاصة مصر وتونس ولبنان وسلطنة عمان وتجنبت العثرات التي واجهتها بعض هذه التجارب.
تجربتنا في الترخيص للمصارف الخاصة وفي ترخيص المصارف الاسلامية وفي تأسيس هيئة الاشراف على التأمين وترخيص شركات التأمين الخاصة وفي تأسيس سوق الاوراق المالية سوف تشجعنا وتساهم في نجاح تطبيق هذا القانون وتساهم في نهضة اقتصادنا الوطني.
عبد القادر حصرية خبير مالي ومصرفي
نص المشروع على إحداث هيئة تسمى (هيئة الإشراف على التمويل العقاري) تتمتع بالشخصية الاعتبارية وبالاستقلال المالي والإداري للإشراف على التمويل العقاري وترتبط بوزير المالية. وتختص الهيئة بشؤون المؤسسات المالية غير المصرفية المعنية بالتمويل العقاري والإشراف على حسن تنفيذ القانون و تعمل الهيئة على تنظيم سوق التمويل العقاري في الجمهوريةالعربية السورية، وذلك عن طريق وضع الضوابط التي تكفل كفاءة هذا السوق ومتابعة نشاطه، خاصة عبر الإشراف والرقابة على كل من شركات التمويل وإعادة التمويل العقاري والمؤسسة الوطنية لتمويل الإسكان وصندوق دعم التمويل العقاري.
ونص المشروع على جواز تأسيس شركات تمويل عقاري خاصة أو مشتركة على شكل شركة مساهمة غايتها تمويل عمليات التصرف والاستثمار بالعقارات وفق أحكام هذا القانون. شركات التمويل العقاري لها عدة أدوار، اولاً هي وسيط بين المستفيدين والهيئة الوطنية لتمويل الإسكان والمصارف المرخصة. كذلك ستقوم هذه الشركات بإقراض المستفيدين مباشرة والحصول على قروض من القطاع المصرفي مقابل هذه القروض أو توريق هذه القروض وطرحها كسندات أو صكوك إسلامية في سوق الأوراق المالية. كما نص مشروع القانون على أصول مستعجلة لزيادة الثقة في هذا النوع من التمويل.
ونص مشروع القانون على تأسيس صندوق يتولى دعم نشاط التمويل العقاري في مجال بناء أو بيع المساكن لذوي الدخل المحدود والأسر الجديدة وذلك في الحدود والإجراءات التي يحددها نظام عمليات الصندوق.
ووضع المشروع ضوابط لمهنة تقييم العقارات حيث لا يجوز ممارسة المهنة إلا لمن حصل على رخصة من الهيئة وفقاً لأحكام القانون، وسجل اسمه في جدول خبراء التقييم العقاريين الذي تضعه الهيئة.
ونص المشروع على تأسيس هيئة لتمويل الإسكان تتولى العمل على استكمال دائرة التمويل الذاتي لنشاط التمويل العقاري بعمل حوالة الحق للتمويلات المقدمة من الممولين والإعداد لنشاط توريق التسهيلات المحالة بإصدار سندات وصكوك إسلامية و طرح الأوراق المالية في السوق الثانوية وكذلك توفير تسهيلات إعادة التمويل بالطرق التقليدية والإسلامية.
تجرية تطبيق قانون التمويل العقاري ستسفيد من خبرات تراكمت في سورية نتيجة تأسيس المصارف الخاصة أولا، ثم تجربة هيئة الإشراف على التأمين، وأخيرا هيئة الأسواق والأوراق المالية.
تميز نشاط الاستثمار في سوق العقارات وتشييد المساكن بسمات مختلفة منها الفردية وغالباً ما كان يتم خارج اطار السياسات والخطط الحكومية المقررة لأسباب عديدة، فيما كانت مساهمات القطاع العام في هذا المجال محدودة ومحصورة في مدن ومراكز المحافظات مع الاشارة الى مجموعة عوامل تراكمية اثرت بشكل كبير على قطاع الاسكان من اهمها التطورات الاجتماعية والاقتصادية التي حصلت خلال السنوات الاخيرة وخاصة في المدن الرئيسية التي توافد اليها المواطنون من مختلف انحاء القطر طلباً لفرص العمل والتعليم وتحسين الوضع المعيشي لهم بالاضافة الى ضعف السياسات الاسكانية وعدم وجود آليات تنفيذية مرنة وفاعلة لتوفير الاراضي وتوافد عدد كبير من العرب للاقامة في سورية نتيجة لتأثيرات الوضع الاقليمي وغياب ملحوظ لمصادر التحويل الرخيصة لتغطية الطلب المتزايد على شراء واستئجار المساكن حيث ادت مجموعة هذه العوامل الى اتساع الفجوة بين العرض والطلب كما ونوعا في المعادلة وليساهم ذلك في حدوث ارتفاعات متتالية لاسعار العقارات ولحدود لا تتناسب مع القدرة الشرائية لمعظم شرائح المواطنين.
ويلاحظ ان اغلب السياسات الحكومية السابقة تركزت على دعم السكن بشكل مباشر اي دعم العرض على حساب الطلب وبالتالي ساهم ذلك في فقدان اهلية الحيازة بالنسبة لكثيرين من ذوي الدخل المحدود وكانت السياسة الوحيدة المتبعة لدعم الطلب هي منح قروض مصرفية افرادية لدعم شراء المساكن.
لذلك فان ايجاد التمويل المناسب للنشاطات العقارية المتعلقة بالسكن وما يرتبط به وغيرها من الاغراض يساهم مساهمة فعالة في تطوير سوق العقارات وايجاد الحلول المناسبة التي تلائم مختلف فئات المجتمع وخاصة اصحاب الدخل المحدود والمتوسط والاسر الجديدة والاهم تحقيق التوازن المطلوب بين دعم العرض ودعم الطلب.
زياد غصن- محمد البيرق-ياسر النعسان
المصدر: تشرين
إضافة تعليق جديد