الاختناقات في طلب السـكن على أشدّها فـي درعا ولا حلول قريبة ..!

باتت ضائقة السكن مشكلة مزمنة ومستعصية في محافظة درعا وتؤرق الأسر التي جار عليها الزمن وشرّدتها الحرب الظالمة على بلادنا من بيوتها.

وضجيج الشارع أصبح يعلو يوماً بعد يوم وخاصة في مدينة درعا حيث تجد الاستغلال لجهة الإيجارات على أشده من أصحاب البيوت السكنية، فإما أن يلقوا بالأسر في الشارع أو تدفع أجراً كبيراً قد يساوي كل دخلها أو أكثر وبأرقام لم تكن مألوفة في السابق وسماعها بات يشكل صدمة للجميع، بينما باتت أسعار البيوت السكنية والعقارات مرعبة، وشراؤها غدا حكراً على فئة قليلة من المقتدرين أو الذين يعملون في المغترب لأن المواطن العادي ذا الدخل المحدود بالكاد يستطيع تدبر متطلبات حياة أسرته الأساسية في ظل الظروف المعيشية الصعبة التي مر ويمر فيها.

والذي يزيد من قلق الأسر المصير المجهول الذي ينتظرها في ظل غياب الحلول وضبابيتها أو عدم ارتقائها لهذا اليوم إلى حجم المشكلة إذ إن إجراءات توسيع التنظيم لإتاحة مقاسم جديدة معدة للبناء تسبقها السلحفاة، وأسعار مواد البناء وأجور العمالة باهظة جداً، والقروض العقارية لا تزال عصية وضماناتها غير متاحة، وتعويض الأهالي مادياً عن جزء من قيم بيوتهم المدمرة أو المتضررة لإعادة ترميمها بات وهماً لا أفق له.
معاناة لا تنتهي

لكل مواطن رواية عن معاناته مع تأمين السكن وكثرة التنقل وتقلب الإيجارات ارتفاعاً، وفي لقاءات مع عدد منهم، ذكر أبو تذكار أنه غادر منزله الذي كان في منطقة ساخنة منذ 5 سنوات وسكن في مدينة درعا حرصاً على تعلم أبنائه وتجنباً للمشكلات الكثيرة في مثل تلك المناطق، وقد تنقل أكثر من مرة من منزل إلى آخر حتى استقر به المطاف في منزل لأقاربه وعندما عادت المنطقة التي يوجد فيها منزله إلى كنف الدولة وجد ذلك المنزل مدمراً، فيما أصحاب البيت الذي يسكنه عادوا من الأردن فكان لزاماً عليه خوض غمار رحلة البحث المضني عن منزل مقبول لجهة المكان والإيجار، لكنه وعلى الرغم من مرور 3 أشهر فلم يجد إلى اليوم ضالته، لافتاً إلى أنه ولو توافر منزل فإن إيجاره يفوق طاقته المادية.

وبيّن أبو علي أنه ترك المخيم هو وأبناؤه منذ قرابة الـ5 سنوات وتنقل في السكن أيضاً في أكثر من مكان إلى أن استقر في بناء ضمن حي الكاشف وفي البداية كان الإيجار محمولاً 5 آلاف ليرة حيث كان صاحب البناء المكون من 11 شقة يراعي ظروف المهجرين، لكن بعد التحرير حضر المالك وطلب إيجاراً مرتفعاً أو أن يقوم بإخلائهم وعندما طلبوا مهلة لم يقبل وأحضر لهم الجهات المعنية وبعد أخذ ورد قبل المستأجرون برفع الإيجار حسبما طلب ولمدة لا تتجاوز 6 أشهر على أن يرفعها مجدداً أو يقوم بإخلائهم.

ومن جهته، الموظف أبو سامر تحدث عن مرارة الإيجار فكل الذين على شاكلته يعانون قدوم أصحاب البيوت بعد التحرير وطلبهم لإخلائها، أو دفع أربعة أضعاف الإيجار الحالي، وحال أبو غيث على المنوال نفسه فبيته على طريق السد ولم يتمكن من العودة إليه وأتى صاحب البيت وطلب 25 ألفاً إيجاراً بدل 10 آلاف ليرة مع مهلة حتى نهاية الفصل الدراسي الأول للإخلاء.

والحال تبدو أشد قسوة عند سماع معاناة قاطني مراكز الإيواء، حيث أشار أبو عبد الله إلى أن الكثيرين من أمثاله بعد أن هُجروا من بيوتهم لجؤوا للسكن في شقق على العظم وقامت المحافظة بالتعاون مع المنظمات الدولية العاملة في سورية منذ عدة سنوات خلال الأزمة بتأمين مستلزمات الإقامة المؤقتة فيها وبعد التحرير بدأ أصحاب تلك الشقق بطلبها وعند الرفض وطلب مهلة يلجأ للقضاء ويحضر أمر إخلاء فوري لتجد الأسر نفسها في العراء.

لهم مسوغاتهم

وبلقاء بعض أصحاب البيوت أبدوا مسوغاتهم تجاه رفع الأجور، فذكر أبو محمد أن لديه اثنين من الأبناء في جامعة دمشق، وكل منهم يحتاج بالحد الأدنى 50 ألف ليرة مصروفاً في الشهر الواحد، في حين الطالب لم يكن يكلف قبل الأزمة أكثر من 5 آلاف ليرة أي إن متطلبات الحياة تضاعفت كثيراً وعليه أن يسدها، فيما ذكر أبو منير أنه متقاعد وراتبه لا يكفيه أسبوعاً هو وزوجته لذلك يأخذ إيجاراً لشقتين مفروشتين لديه 90 ألفاً وبالكاد تكفيه مع راتبه لتغطية نفقات عيشه مدة شهر، وبيّن أبو محمد وهو مالك لبناء سكني أنه في الأساس أنشأ البناء لاستثماره وهذا البناء قيمته اليوم 200 مليون ليرة ولا يعقل أن يكون مردودها الشهري من الإيجار 150 ألف ليرة فقط وهي تضم 11 شقة، مبيناً أنه قدر ظروف المستأجرين المهجرين عدة سنوات من الأزمة لكن الآن لم يعد في مقدوره السكوت عن هذا الوضع.

أهل الكار

 التقينا عدداً من أصحاب المكاتب العقارية والدلالين واطلعت منهم على واقع الأسعار الرائجة والفروقات الحاصلة مقارنة مع السنوات السابقة، وتبين أن أسعار المقاسم السكنية المنظمة ارتفعت بشكل كبير حيث قفز سعر المتر المربع الواحد حسب الموقع من 10 أو 20 ألف ليرة قبل الأزمة إلى ما بين 70 و80 ألف ليرة قبل سنتين، وحالياً بات يتراوح بين 125 و160 و200 ألف ليرة حسب الموقع، وكذلك ارتفعت أسعار الأراضي الواقعة في منطقة التوسع الجديدة مثل المفطرة حيث كان الدونم الواحد قبل ثلاث سنوات بين 7 و8 ملايين ليرة، وحالياً بين 12 و15 مليوناً تبعاً للموقع والمنطقة.

وأوضح عدد منهم أن أسعار الشقق السكنية ارتفعت أيضاً بشكل كبير، وعلى سبيل المثال في حي الضاحية فإن الشقة بمساحة 107 م2 مع وجائب كان ثمنها قبل الأزمة 800 ألف ليرة وأصبح الآن 10 ملايين ليرة، وفي حيي الكاشف والسبيل بلغ سعر الشقة بمساحة 120 م2 أرضية وعلى شارع ما بين 25 و30 مليون ليرة، ومثل هذه الشقق الأرضية مرغوبة وسعرها مرتفع لكون جزء من وجائبها يُستغل في فتح محال بشكل مخالف، أما سعر الشقة في الطابق أول فني أو ثاني فني (إكساء متوسط الجودة) فيبلغ حوالي 18 مليوناً وإذا كان الإكساء عالي الجودة فالسعر بين 22 و23 مليون ليرة، وبالنسبة للمحال التجارية كشفوا أن أسعارها حلقت أيضاً، وعلى سبيل المثال فإن سعر محل بمساحة 20 متراً مربعاً واجهته على شارع هنانو- طابو أخضر يصل سعره إلى 60 مليون ليرة.

وعلى صعيد الإيجارات أشاروا إلى أن العروض قليلة جداً والقيم ارتفعت بشكل لافت وعلى سبيل المثال، فإن إيجار شقة فارغة مكونة من غرفتين وصالون ومطبخ وحمام بالمتوسط بين 25 و50 ألف ليرة بعد أن كان قبل الأزمة حوالي 3 أو 5 آلاف ليرة، والشقق المفروشة تفوق الـ 50 ألفاً.. والحال يقاس على المحال التجارية إذ إن إيجار محل مخالف في وجيبة وصل إلى 40 ألفاً ويتوقع أن يصل المحل في وسط المدينة التجاري الذي سيعاد استثماره قريباً بعد حلول الأمن والاستقرار إلى 100 و150 ألف ليرة.

هل يرى النور؟

إن قصر التنظيم عن تلبية حاجة النمو السكاني إلى مقاسم سكنية جديدة أدى إلى تفاقم أسعار المقاسم المحدودة المتبقة ضمن المخطط القديم ودفع البعض إلى البناء المخالف، وبشأن حيثيات التنظيم ذكر المهندس أمين العمري- رئيس مجلس مدينة درعا أن آخر تصديق للمخطط التنظيمي في المدينة يعود لعام 2007 ونسبة امتلاء هذا المخطط بحدود 80%، ويقوم مجلس المدينة حالياً بإعلانه لتقديم الاعتراضات عليه من الجهات العامة (مؤسسة المياه – الكهرباء – الخدمات الفنية) ومن المواطنين من أجل زيادة عدد الطوابق وإمكانية تحويل مناطق سكنية إلى تجارية، وهذا الإعلان يتم بشكل دوري كل 3 سنوات وفقاً لأحكام المرسوم 5 لعام 1982.

أما فيما يتعلق بإجراءات توسيع المخطط التنظيمي للمدينة فأوضح العمري أنه يتم حالياً إعداد الرفع الطبوغرافي لمنطقة التوسع الأولى الواقعة عند طريق المفطرة وشمال طريق طفس بالتعاون مع قسم الطبوغرافيا في مديرية الخدمات الفنية على أمل الانتهاء من أعمال الرفع خلال فترة قريبة، علماً أن مساحة هذه المنطقة بحدود 185 هكتاراً منظمة فيها شوارع وحدائق ومدارس وخدمات عامة مختلفة وسينتج عن تقسيمها حدود 750 مقسماً صالحاً للبناء السكني حسب أحكام القانون 23 لعام 2015، وبعد الانتهاء من المنطقة الأولى سيتم بدء الرفع الطبوغرافي في منطقة التوسع الثانية الواقعة في حي الكاشف الشرقي بمحاذاة طريق درعا – غزالة بمساحة 165 هكتاراً والتي سينتج عنها بحدود 650 مقسماً وهي أيضاً منظمة وتتضمن جميع المرافق العامة ومطبق عليها القانون نفسه سابق الذكر.

وكشف رئيس مجلس المدينة أن القانون المشار إليه آنفاً يطبق على مناطق التوسع العمراني للمدن والبلدات والبلديات وبموجبه يتم اقتطاع مساحة لصالح المرافق العامة من حصص المالكين في المنطقة بنسبة 50% مجانية مقابل تقسيم المحاضر الكبيرة إلى مقاسم حسب نظام ضابطة البناء التي تتراوح مساحتها بين 400 و 800 م2 لكل مقسم، وقد بدأ العمل بالقانون المذكور منذ أكثر من عام، وبسبب الأحداث الأمنية التي كانت سائدة في المحافظة حينها تأخر تطبيق إجراءات التنظيم، لكن وبعد تحسن الظروف، فإن مجلس المدينة بات يعمل على تسريع تلك الإجراءات في المنطقتين المذكورتين لإتاحة مقاسم جديدة معدة للبناء في مدينة درعا في أقرب وقت ممكن.

وبيّن العمري أنه بعد انتهاء المسح الطبوغرافي سيتم تشكيل لجنة فنية (تقدير بدائي) لجرد وجدولة الأبنية المشيدة سابقاً مع الأشجار المزروعة وتقدير القيم المبدئية لها لتعرض نتائجها على لجنة تحكيمية برئاسة قاض لوضع سعر للمنطقة، وبعدها تُشكل لجنة التوزيع الإجباري برئاسة قاض يسميه وزير العدل، مهمتها توزيع المقاسم ضمن المنطقة حسب الحصص السهمية للمالكين في القيود العقارية.وأكد العمري أن توسيع التنظيم سيسهم في الحد من ارتفاع الأسعار وحتى خفضها، ومجلس المدينة لديه تسهيلات إدارية لمنح رخص البناء وفي أسرع وقت ممكن، علماً أنه بعد حالة الركود العمراني التي سادت في سنوات الأزمة السابقة بدأت تظهر مؤشرات التعافي وإن كانت بشكل محدود بعد التحرير، حيث تم الترخيص لعدة أبنية سكنية ضمن مدينة درعا والأمل كبير في أن تنشط الحركة العمرانية في الفترة القادمة ما يكبح جموح أسعار العقارات المرتفعة ويحد من لهيب الإيجارات التي تكوي المواطنين.

وعن إمكانية زيادة عدد الطوابق، أشار رئيس المجلس إلى أن نظام ضابطة البناء السائد أربعة طوابق وقبو بشكل عام بينما توجد عقارات في الحي المقابل للضاحية ضابطتها خمسة طوابق وقبو والمنطقة التجارية أربعة طوابق، وهناك بعض الأبنية الهرمية في حيي الكاشف والسبيل مكونة من خمسة طوابق، مشيراً إلى أنه يمكن اقتراح زيادة عدد الطوابق ضمن المخطط التنظيمي للمدينة عند موافقة اللجنة الفنية الإقليمية شرط تحمل الأبنية القديمة لحمولات الطوابق الإضافية.وأضاف العمري أن من العوامل التي ستسهم في الحدّ من أزمة السكن والإيجارات وأسعارها إمكانية عودة الأهالي للسكن في منازلهم التي أصبحت آمنة بعد أن كانت مهجورة لوقوعها في مناطق ساخنة أو على تماس مع مناطق ساخنة، ومثالها أحياء درعا البلد وطريق السد وما يعلو ويجاور الأسواق التجارية في حي المحطة من منازل سكنية.46 جمعية سكنية وأغلبها شاغر

وعن واقع الجمعيات في المحافظة ومدى إمكانية إسهامها في حل جزء من مشكلة السكن المتفاقمة الآن ولاسيما في مدينة درعا، أوضح المهندس كمال برمو- رئيس اتحاد التعاون السكني المؤقت في درعا أن الاتحاد يقوم بالإشراف على الجمعيات التعاونية السكنية البالغ عددها 46 جمعية موزعة على مدينة درعا بالدرجة الأولى وبقية أرجاء المحافظة بالدرجة الثانية، مشيراً إلى أن عدد أعضاء الجمعيات يصل إلى 9641 عضواً يتوزعون بين 6731 منتسباً مسدداً لرسوم انتساب فقط و404 مكتتبين أي مسجلين على مشروع جديد و1298 مخصصين بشقق لكنهم لم يستلموها بعد و1208 أعضاء مستلمين، وطبعاً هذه المؤشرات من قبل الأزمة بقيت ثابتة على حالها إلى الآن لكون الحركة العمرانية توقفت في جميع الجمعيات، مع التنويه بأن أغلب الجمعيات حالياً من دون مجالس إدارات بسبب شغور تلك المجالس خلال سنوات الأزمة حيث إن منهم من غادر القطر ومنهم من توفي أو لم يستطع الوصول إلى مقر الجمعية وغير ذلك من الأسباب المختلفة، وسيعمل الاتحاد جاهداً على التواصل مع أعضاء الجمعيات لانتخاب مجالس إدارات للجمعيات حتى تستطيع متابعة الأعمال المتوقفة في المشاريع التي تحتوي على 1702 مسكن، ولا شك في أنه توجد متابعة الأعمال المتوقفة في المشاريع والذي من الممكن أنها ستسهم في حل جزء من مشكلة السكن القائمة حالياً ويكبح من جموح أسعار العقارات وإيجارات البيوت السكنية.

وبالاستفسار عن كيفية تنفيذ المباني غير المكتملة بعد ارتفاع الأسعار وكيفية تحقيق الإنصاف بين أعضاء جمعية حالفهم الحظ وخصصوا في بناء اكتمل إنشاؤه وأعضاء لم يخصصوا لعدم إنشاء أبنية الجمعية المتبقية، علماً أن جميعهم متساوون بالمدفوعات قبل الأزمة، أشار برمو إلى أن جميع الأعضاء متكافلون متضامنون ومتساوون في الحقوق والواجبات، حيث نصت المادة 16 فقرة د من قانون التعاون السكني رقم 17 لعام 2007 على أن كل مشروع يشكل وحدة حسابية مستقلة ويُفتح له حساب خاص لدى المصرف ولا يجوز الحجز على هذا الحساب إلا بسبب ديون المشروع نفسه، وبناء على قرار قضائي مكتسب الدرجة القطعية، وعليه نقترح تشكيل لجان تكلف بوصف الوضع الراهن لكل مشاريع الجمعيات وإعداد كشوف تقديرية للأعمال التي سيتم إنجازها مستقبلاً ويتحمل الفروقات جميع الأعضاء مخصصين وغير مخصصين وبهذا يصبح كل الأعضاء متساوين في المدفوعات والمكاسب، حسب الأسعار الرائجة، وبالنتيجة فإن المشروع غير المكتمل يتساوى فيه الأعضاء من حيث التخصص للأعضاء الذين أصبح مسكنهم جاهزاً على الهيكل والأعضاء الذين مازال مسكنهم في مراحل التأسيس، علماً أن ذلك تم تطبيقه على جمعية إزرع السكنية وبقرار من أغلبية أعضاء الهيئة العامة للجمعية.

صعوبة في تأمين الأرض

وفيما يتعلق بإمكانية تفعيل عمل الجمعيات السكنية بإحداث مشاريع جديدة توفر مسكناً لائقاً وبسعر التكلفة للمواطنين، ذكر رئيس الاتحاد أن العمود الفقري في هذا القطاع هو تأمين الأرض والقرض، وحالياً هناك صعوبة بالغة في تأمين الأرض والمطلوب استمرار لحظ المخططات التنظيمية أرضاً لسكن الجمعيات، علماً أن هناك توجيهات بعدم المصادقة على أي مخطط إذا لم يتم لحظ سكن للجمعيات عليه، ولاسيما أن تأمين المسكن عن طريق الجمعيات يتم بسعر التكلفة فقط ومن دون أي أرباح ويتم بموجب قرض مصرفي يسدد على أقساط شهرية مدة تتراوح بين 15 و25 عاماً، حسب قرار الهيئة العامة للجمعية، علماً أنه في حال توافر الأرض لدى أي جمعية يتم الاكتتاب على المشروع، حسب جدول الأفضليات بالجمعيات، وبالنسبة لتمويل الجمعيات هناك مقترح يمكن أن يساهم في دوران عجلتها ويتمثل في ضرورة إحداث مصرف خاص للتعاون السكني لتمويل المشاريع على أن يسترد المبالغ بطريق الأقساط المريحة.

مقترحات 
ينبغي لحظهابات جلياً أن من أهم أسباب ارتفاع أسعار وإيجار العقارات السكنية توقف حركة البناء خلال سنوات الأزمة بشكل تام وعدم وجود مقاسم سكنية منظمة كافية يمكن بدء البناء عليها بعد التحرير بسبب تأخر توسيع المخطط التنظيمي، إضافة إلى ارتفاع تكاليف مواد البناء وأجور العمالة والنقل، ومن أهم الحلول المقترحة تسريع توسيع المخطط التنظيمي في درعا وتعديل نظام ضابطة البناء لجهة تحويلها من 3 أو 4 طوابق إلى برجية وتفعيل عمل الجمعيات السكنية وتأمين قروض عقارية ميسرة وتخفيض أسعار مواد البناء وتدوير مخلفات الأبنية المدمرة والعمل على تعويض الناس عن الأضرار التي لحقت بمنازلهم جزئياً أو كلياً ليتمكنوا من إعادة ترميمها، وأن تعمل الجهات الوصائية وبالسرعة الممكنة على إعادة تأهيل وترميم الخدمات الضرورية اللازمة من مدارس وطرقات وصرف صحي وكهرباء وماء وغيرها في المناطق التي بسط الجيش العربي السوري الأمن والاستقرار فيها تشجيعاً لعودة جميع سكانها إليها في أقرب وقت.

تشرين