أسـباب تأخر إعادة الإعمار في حلـب

بعد تحرير حلب من الإرهاب انطلقت عملية إعادة الإعمار لعاصمة الصناعة والاقتصاد السوري، فالحكومة أعلنت عن توفر التمويل لإعادة الإعمار وزجت بأقصى طاقات المحافظة لمباشرة العملية، لكنها، وإلى تاريخ كتابة هذه السطور، لم تحرك ساكناً في عشرات من المذكرات التي أرسلت من حلب التي يحمل مضمونها إصدار تشريعات جديدة وتعديل أخرى والدافع وراء ذلك خصوصية حلب.. نعم الخصوصية التي تتميز بها حلب هي التي سوف نفرد لها مساحة في هذه السطور.
البداية بتعويض الأضرار

طلبت محافظة حلب من المواطنين على اختلاف مشاربعهم إعداد إضبارة وتقديمها لمحافظة حلب من أجل تعويضهم عن الأضرار التي لحقت بعقاراتهم بمبلغ مالي يساعدهم على القيام بإصلاح وتأهيل عقاراتهم، لكن الشروط والأوراق التي تم طلبها في الإضبارة حتى تصبح جاهزة تشبه من يضع العصي في العجلات.

ففي القرار رقم 875/ت ق ع الصادر في تاريخ 2/8/2015 عن محافظة حلب والمتضمن تشكيل لجان لتلقي طلبات التعويض عن الأضرار اللاحقة بممتلكات المواطنين الخاصة، تم تحديد وثائق إثبات الملكية كالآتي: بيان عقاري أو مؤقت حديث أو قرار قضائي قطعي مصدق بتاريخ حديث أو عقد بيع موثق لدى كاتب بالعدل بموجب وكالة غير قابلة للعزل، وطبعاً مع علم جميع الجهات المعنية بهذا الأمر أن مستودعات القصر العدلي القديم قد تعرضت للحرق والتخريب والسرقة، إضافة إلى أن جزءاً من سجلات المصالح العقارية تعرض للتلف نتيجة الرطوبة وأيضاً الحرق.

وبالعودة إلى القرار المذكور آنفاً فإنه، وفي حال تعذر على المتضررين تأمين إحدى وثائق الملكية المذكورة، عليهم تأمين الوثائق الواردة في المادة/7/من التعليمات التنفيذية للمرسوم 40 لعام 2012 وهي: ضبط مخالفة بناء – جداول جرد لمخالفات- الأحكام القضائية المبرمة – الرخص الصادرة عن الجهات الرسمية – الجداول الخاصة برسوم الخدمات للمحلات التجارية – تاريخ تركيب العداد/كهرباء و ماء/- السجل التجاري على أن يتضمن وصفاً دقيقاً للعقار في تاريخ صدوره- عقود الإيجار المصدقة من الجهات الرسمية -القيد المالي (تاريخ القرار البدائي أو التكليف)– التقرير الفني المنظم بالمخالفة.
23 منطقة سكن عشوائي ومخالفات

تبلغ مساحة المخطط التنظيمي لمدينة حلب 32 ألف هكتار، ويضم 114 حياً منها 23 حياً يقع في مناطق المخالفات وتعادل مساحتها 9,2% من المساحة العامة للمخطط التنظيمي، وقبل الحرب كان عدد سكان هذه المناطق يقارب 700 ألف نسمة.وبالعودة إلى الوثائق المطلوبة للأضرار فهي لا تتوافر لدى المواطنين القاطنين في مناطق السكن العشوائي حتى وإن توافرت فإن قرار الحكومة المتخذ هو إزالة هذه المناطق ضمن مشروع برنامج التطوير العقاري الذي تم الإعداد له سابقاً وتوقف نتيجة الحرب.

ويعني ذلك أن سكان هذه المناطق لن ينالوا أي تعويض عن الأضرار وفي الوقت نفسه لا مكان لهم يذهبون إليه والحكومة غير قادرة على تأمين مساكن بديلة لهم في الوقت الحالي فهذا يحتاج خططاً استراتيجية وتمويلاً مالياً ضخماً وأولوية الحكومة هي إعمار العقارات الحكومية والخاصة الواقعة ضمن المخطط التنظيمي وذلك ضمن القوانين والأنظمة النافذة ولا يمكن تجاوز القوانين فيما يخص مصير سكان/23/منطقة عشوائية.

وضع العصي في العجلات

رغم التسهيلات التي قدمت للمواطنين من أجل إعداد إضبارة تعويض الأضرار فإن الأمور ما زالت عالقة ولم يتم إحراز أي تقدم فيها، فما زال هناك المئات من المواطنين لا يستطيعون إعداد شروط الإضبارة المطلوبة منهم لأسباب عدة رصدتها «تشرين» خلال لقائها مع المواطنين وتم تلخيصها بما يلي:1 – بالنسبة لوثيقة الملكية/بيان قيد عقاري وحكم محكمة قطعي/المقدمة من قبل مالك العقار المتضرر قد تكون أوصافها غير مذكورة ومثال على ذلك البيان مذكور فيه أن العقار أرض أو بعل أو زراعية ولا يصف البناء المشيد عليها، وأحياناً قد يذكر في متن حكم المحكمة القطعي تثبيت البيع بأسهم جزئية لشخص ولم يتم ذكر عبارة أسهم مبنية أو عبارة تذكر دار عربي ولكن يرد في تقرير الكشف الحسي أن المحضر هو طابقان أو أكثر فكيف ستعتمد اللجنة حكم المحكمة وثيقة ملكية.2- هناك عقارات المالكون فيها يملكون أسهماً قليلة وهذه الأسهم تعادل مساحة العقار المتضرر فهل يمكن اعتمادها كوثيقة ملكية.3 – وما حال المستأجر أو صاحب «الفروغ» بموجب إيجار لمدة طويلة ومن صاحب الحق في الحصول على مبلغ التعويض لكون النسبة الأكبر من العقارات ولاسيما المدينة القديمة وهي باب الفرج قائمة على هذا الوضع ومعظم ملكيتها للأوقاف؟.

4- هل يمكن لعقود الاستثمار/BOT/الحصول على تعويض الأضرار الإنشائية فقط للمستثمر حيث يجب عليه إعادة البناء كما كان عليه عند بدء الاستثمار؟.5- بالنسبة للأحكام القضائية القطعية أو الاستثنائية التي يوجد فيها إسقاط حق شخصي في التبليغ أو الطعن و الاستئناف والصادرة في وقت سابق ومختومة بختم حي وتاريخ قديم فهذا أمر بالغ الصعوبة على المواطن، فترميم هذه الأحكام لقبولها كوثائق إثبات الملكية للعقار المتضرر أمر صعب في حلب لكون أغلب الأحكام القضائية في حلب قد تعرضت للتلف أو الضياع أو السرقة لوقوع القصر العدلي القديم في وقت سابق في يد المجموعات الإرهابية المسلحة التي قامت بإتلاف وسرقة أغلب الأحكام القضائية وحرقها.

«الفروغ» خصوصية حلب

«تشرين» التقت المحامي مصطفى خير الدين خواتمي أمين سر رابطة الحقوقيين في حلب ليقدم شرحاً قانونياً لمعنى كلمة «فروغ» لكون هذا المصطلح غير معروف في عدد من المحافظات السورية فقال:
«الفروغ» حق الإيجار أو حق التأجير يعني مبلغاً مالياً متفقاً عليه مقابل التنازل عن عقد الإيجار للغير مع الموجودات المعنوية مثل «الزبائن والمنقولات والاسم التجاري والعلامات الفارقة وغيرها من دون الرجوع إلى مالك العقار بل بين مستأجر ومستأجر آخر وقد يزيد بدل «الفروغ» عن ثمن العقار كرقبة, وتدفع عادة في المصانع والمحلات التجارية والحرفية وبعض المهن العلمية «صيدلية».

و«الفروغ» يتمحور حول العقارات التي تعود ملكيتها إلى مديرية الأوقاف في حلب القديمة وحي باب الفرج، أي في قلب حلب التجاري والاقتصادي، حيث قام عدد من مواطني حلب باستئجار محلات ومستودعات ومنازل من مديرية الأوقاف لفترات تعود إلى مئة عام مضت ومنها إلى خمسين عاماً وهكذا وخضعت هذه العقود للتمديد الحكمي فإذا علمنا أن أوقاف حلب تملك/9/آلاف مقسم وقفي منها ما تعرض لدمار جزئي أو كلي وهي مستثمرة «فروغ» فإن المواطن صاحب «الفروغ» قد تقدم بطلب تعويض أضرار وأنجز الإضبارة لكنه اصطدم بقرار وزير الإدارة المحلية والبيئة رقم/551/خ/و/أ في تاريخ 9/7/2013 البند الرابع الذي ينص «بالنسبة للعقارات المؤجرة سواء أكانت سكنية أو تجارية/إيجار قديم أو حديث/فإن التعويض يصرف للمالك المؤجر الذي تقع على عاتقه صيانة العين المؤجرة لتبقى على الحالة التي سلمت، أما عن العلاقة بين المستأجر والمؤجر بعد ذلك فلا علاقة للجنة بها وهذا الأمر تحسمه نصوص المواد/535/وما بعدها من القانون المدني السوري» أي إن التعويض سيمنح للمالك أي لوزارة الأوقاف.

المادة «537» تقض مضاجع الحلبيين

المادة «535» نصت على منح التعويض للمالك حصراً لكن المادة «537» من القانون المدني هي «مربط الفرس» في هذا التحقيق التي تنص -كما يقول المحامي مصطفى خواتمي- على أنه في حال هلاك المأجور وبشكل كلي يفسخ العقد من تلقاء ذاته، أي إن عقد الإيجار الموقع بين الأوقاف والمستأجرين أصبح ملغى وأصبح المستأجر صاحب «الفروغ» في الشارع لا يستطيع قبض مبلغ التعويض لترميم عقاره ولا مديرية الأوقاف قادرة الآن على بناء ما تهدم من عقارات وإعادتها إلى ما كانت عليه وحتى إذا قامت بذلك فهل ستوقع عقد الإيجار مع نفس المستأجرين السابقين أنفسهم أم ستطرحها للإيجار بشكل علني وعام وببدلات إيجار قبل خمسين أو أربعين عاماً وبعبارة مختصرة من كان يملك منزلاً أو محلاً تجارياً «فروغ» أصبح الآن خارج حسابات الحكومة وعليه أن يبحث في مكان آخر عن شراء أو استثمار عقار ويستمر في حياته سواء كمهنة تجارية أو للسكن.

14 ألف إضبارة تعويض أضرار خلال خمسة أشهر

يقول المهندس أيمن حلاق رئيس مجلس مدينة حلب: تم تشكيل لجنة تقدير الأضرار في مجلس مدينة حلب والمباشرة في عملها في تاريخ 30/10/2015 قد تمت دراسة 2297 إضبارة موزعة على عشرة جداول، وبعد انتصارات الجيش العربي السوري وتحرير حلب من الإرهاب تضاعف عدد الأضابير ثلاث مرات خلال الأشهر الستة التي تلت التحرير فمن 3197 إضبارة قدمت خلال عامي 2015 – 2016 إلى 17101 إضبارة حتى نهاية شهر حزيران الماضي.

ما لا يعرفه المواطن المتضرر عن مبالغ التعويض

يعيش المتضرر في مدينة حلب حالة من الترقب، فهو إلى الآن لا يعرف متى سيتم صرف مبلغ الأضرار حتى يباشر بالبناء والصيانة لكن ما لا يعرفه المواطن هو أن قرار تعويض الأجهزة الكهربائية «التلفاز – البراد – فرن غاز – غسالة » المعدة للاستخدام المنزلي حصراً 25 ألف ليرة لكل جهاز ويمنح التعويض مرة واحدة فقط وأن تكون الأجهزة مذكورة في ضبط الشرطة والتعويض عن الأجهزة الكهربائية يقتصر فقط على الأجهزة التي تضررت داخل العقارات من قبل المجموعات الإرهابية المسلحة أما الأجهزة التي تعرضت للسلب والسرقة في العقارات غير المتضررة فلا تعويض عنها.

أما بالنسبة للأضرار الإنشائية فيخضع مبلغ التعويض لنظام الشرائح، كما نص عليه كتاب وزارة الإدارة المحلية رقم 1029 تاريخ 17/10/2012 والكتاب رقم 1399 تاريخ 19/5/2013 فإذا قدرت لجنة تعويض الأضرار لأحد العقارات مبلغ/5/ملايين فإن نسبة ما ستدفعه الحكومة هي 30% أي مبلغ مليون ونصف المليون ليرة سورية، وإذا كان المبلغ 10 ملايين فإن النسبة 25% وهكذا لتصل إلى مبلغ 50 مليون ليرة سورية والنسبة 5% من المبلغ ستدفع للمواطن المتضرر وطبعاً بعد رفعها إلى رئاسة مجلس الوزراء لأنها تتجاوز مبلغ 1,5 مليون ونصف المليون ليرة ليتم البت بأمرها.وهذه النسب لاتتوافق مع الواقع الحالي من ناحية أسعار مواد البناء وأجور المكاتب الهندسية وفي الوقت نفسه فالثلاجة ثمنها اليوم يزيد على 150 ألف ليرة بينما مبلغ التعويض عنها 25 ألف ليرة.

اعتماد مبدأ القياس في الفقه جائز لكنه غير جائز في إعادة الإعمار

مكتب «تشرين» في حلب واكب جميع اللقاءات والاجتماعات الخاصة بإعادة الإعمار ويضع بين أيديكم بعض المقترحات التي قدمها عدد من مسؤولي حلب لإعادة الإعمار ومنها التي اجتمعت على الاستفادة من التجارب السابقة مثل:– قانون إعادة إعمار دمشق بعد حرب تشرين التحريرية عام 1973.– قانون إعادة إعمار حماه.– الاستفادة من تجربة إعادة إعمار الضاحية الجنوبية في لبنان بعد حرب تموز 2006.– المرسوم/66/تجميل الرازي في دمشق وتعديله ليصبح أشمل للاستفادة منه في حلب.

والعديد من الأفكار والطروحات، لكن السؤال الذي يطرح نفسه هل كانت ظروف دمشق بعد حرب تشرين هي نفسها في حلب؟.

فلا الزمان ولا المكان أو حتى القوانين تسعف مدينة حلب للانطلاق في عملية إعادة الإعمار وعلى ذكر هذه التجارب نلاحظ أنه لكل حالة كان يصدر مرسوم أو قانون أو يتم تعديل قوانين فلماذا في حلب لا يصدر قانون خاص بعملية إعادة الإعمار يراعي الخصوصية التي قمنا بشرحها سابقاً.

وهذا الأمر طالب به مجد الدين دباغ رئيس غرفة تجارة حلب إذ قال: حلب مدينة منكوبة وتحتاج صدور تشريعات خاصة بها تحمي المالك والمستأجر من آثار المادة 537 من القانون المدني وتحدد هذه التشريعات نسبة مساهمة المستأجر والمالك في إعادة التأهيل بنسبة/40 – 60 %/أو أن يقوم المالك بترميم العقار الذي تهدم على أن يتم تقسيط المبالغ المدفوعة من قبل الشاغل للمالك ضمن فترة زمنية لا تقل عن/5/سنوات وإعطاء فرصة للمستأجر خلال عام للقيام بالترميم وإذا لم يقم يسقط حقه وتتم إعادة المأجور للمالك الذي يقوم بترميمه وعرضه للإيجار.

خان الجمرك تجربة رائدة في إعادة الإعمار

بعض التجار الحلبيين لم ينتظروا الحكومة لدعمهم في إعادة تأهيل محالهم التجارية، فأخذوا على عاتقهم الشخصي عملية التأهيل والمثال على ذلك خان وسوق الجمرك.تعود ملكية خان الجمرك للعثمانيين ومديرية الأوقاف وقد تعرض لدمار جزئي فقام أصحاب العقارات الموجودة في الخان بتشكيل لجنة مؤلفة من/6/تجار وحصلوا على الموافقات من جميع الجهات» الآثار – الأوقاف – مجلس المدينة – المحافظة وقيادة الشرطة، وباشروا في عملية إعادة التأهيل على حسابهم الخاص من دون أن يكلفوا الجهات الحكومية أي مبلغ ولقد تمت عملية إعادة التأهيل خلال شهرين من الزمان.. يقول محمد الخطيب رئيس لجنة خان الجمرك إنه مستعد لتعميم هذه التجربة على جميع الأسواق والخانات في حلب القديمة وإنجاحها، من دون أن يكلف مديرية الأوقاف أي مبلغ مالي.

تعديل المادة 17 من قانون الإيجار رقم/20/

صحيح أن المادة/537/من القانون المدني تفسخ عقد الإيجار «الفروغ» لكن عدم الوصول إلى معالجة هذه المادة مع شقيقتها/535/ سيجعل المستأجرين يلجؤون للقضاء.. يقول المحامي مصطفى خواتمي: إن تحديد التعويض لعدم العودة إلى المأجور سيكون من قبل المحكمة التي تضع يدها على الموضوع ويجب أن تلاحظ جميع عوامل الخسارة والربح التي تصيب المستأجر فتأخذ في الحسبان نوع العمل الذي تعاطاه ونسبة إقبال الزبائن وقيمة المتجر وإمكانية المستأجر من استئجار عقار في الجهات المجاورة القريبة وأن يكون العقار يشابه العقار الذي أخلاه ونفقات الانتقال إلى العقار وتجهيزه وإذا ثبت في أي وقت عدم إمكان المستأجر الانتفاع بالعقار الجديد فله أن يطالب بدعوى مستقلة، مثال على ذلك إذا أصرت أوقاف حلب على تطبيق المادة/537/فإن أصحاب «الفروغ» يحق لهم رفع دعوى في المحكمة والحصول على حقوقهم.

ويضيف المحامي خواتمي: إن قانون الإيجارات الجديد رقم/20/تاريخ 11/11/2015 قد جاء بمادة جديدة رقم/11/التي تنص: إذا أخل أحد المستأجرين في العقود الخاضعة للتمديد الحكمي «فروغ» بالتزاماته فإن أثر هذا الإخلال لا ينسحب على بقية المستأجرين إلا إذا ثبت علمهم به، وهذا الحكم من القواعد القانونية الجديدة والمعقدة، فإذا قام أحد الورثة- وأغلب العقارات أصبح مستأجروها من الورثة لأن أغلب عقودها يعود إلى ما قبل/47/عاماً أي إلى ما قبل العام 1970- بإحداث تخريب في العقار أو تحويله إلى محل تجاري أو تجزئة المأجور وتقسيمه أو عدم دفع حصته من بدل الإيجار، فإن هذا يناقض المفهوم القديم الذي يعد الورثة متكافلين متضامنين في دفع البدلات والمحافظة على المأجور من العبث والتخريب المتعمد، ويجب أن نعلم أن حق الإيجار وعقد الإيجار الممدد حكماً «فروغ» يختلف عن عقد استثمار المنشآت الاقتصادية والمهنية.

المساواة بين الأوقاف الإسلامية والمسيحية في تعويض الأضرار

بالعودة إلى قرار محافظة حلب «875» فإنه عدّ المطرانيات المسيحية أملاكاً خاصة وتعامل معاملة الممتلكات الخاصة في تعويض الأضرار بينما الأوقاف الإسلامية والتركية فإنها تعد أملاكاً عامة والتعويض يكون من حق الوزارة «الأوقاف».وقد طالب المتضررون المستأجرون من الأوقاف بعدّ عقاراتهم أملاكاً خاصة أسوة بالعقارات المسيحية من ناحية التعويض وليس التملك كأحد الحلول المقترحة.

خلاصة الكلام

يدرك المواطن الحلبي سواء المتضرر بملكه الخاص أو المستأجر من القطاع العام أن مبلغ التعويض مهما كبر أو صغر لن يغني أو يسمن من جوع، لكن حالة الترقب والانتظار كبّلت يديه فهو لا يعرف هل ينتظر مبلغ التعويض أم يبحث عن مصدر آخر لتمويل بناء وتأهيل عقاره المهدم.وأجمع جميع المواطنين الذين التقتهم «تشرين» على أن ثقتهم في دولتهم وحكومتهم كبيرة، وهم على أمل ويقين بأن تخرج الحكومة بمعجزة وبقرار فذ استثنائي بعدّ حلب مشروعاً من مشاريع الإسكان «عمال – ادخار – سكن شبابي.. الخ» وتقوم بإعادة الإعمار على نفقتها مقابل أقساط شهرية يدفعها المواطن المتضرر وضمان الحجز على منزله أو عقاره من قبل البنك، فأكثر من 25 ألف وحدة سكنية تم إنشاؤها بهذه الطريقة، وهذه هي خلاصة المطالب والحلول لإعمار حلب بعيداً عن كل التعقيدات والروتين.

  محمد حنورة -  تشرين