شركات التطوير العقاري تحتكر الأراضي وتبيعها بأضعاف ما تشتريها
في الجزء السادس من تحقيق « الثورة» (أسعار العقارات) لم يبق أمامنا سوى التوجه إلى وزير الإسكان والمرافق ووزير الإدارة المحلية، باعتبار الوزارتين مسؤولتين بشكل مباشر.. (الأولى) عن قطاع البناء والتعمير، من خلال المؤسسات التابعة لها وما إذا كانت لديها خطط وبرامج لسد الفجوة بين العرض والطلب (وهو أحد أسباب ارتفاع أسعار العقارات)، وتقديم المسكن بسعر يناسب دخل المواطن.
والثانية (الإدارة المحلية) وهي المسؤولة عن أمور التنظيم والتخطيط العمراني على مستوى القطر، أيضا من خلال إدارتها المعنية، والمحافظات ومجالس المدن والبلدات. 
التوجه إلى الوزارتين هدفه الإطلاع على الرؤى والخطط المستقبلية لديهما لحل هذه المشكلة، وبيان مسؤوليتهما عن واقع أسعار العقارات.. وكان ذلك..
شركات التطوير العقاري تضع الكرة في ملعب الحكومة
في الجزء الثالث من هذا التحقيق طالبت إحدى شركات التطوير العقاري- حين سألناها عما قامت به من أعمال على أرض الواقع بعد الترخيص لها بموجب القانون 15 لعام 2008 الذي سمح بإحداثها، طالبت بتقديم التسهيلات لها من خلال العمل على توصيل الخدمات (ماء - كهرباء- صرف صحي- طرق.. الخ) إلى مداخل المناطق المنظمة.. كذلك طالبت شركة تطوير عقاري أخرى بإقرار ضوابط تسمح لها بإعادة بناء وتأهيل مناطق المخالفات لتوطين قاطنيها بالمساحات التي يشغلونها في ابراج جديدة.. ورفضت الشركة مقولة المعنيين لها: «اتفقوا مع شاغلي المخالفات»..
هذا الكلام، وإن كان يحمل في طياته تبريرات لعدم انشاء مشاريع وضواح سكنية، حيث إن معظم شركات التطوير العقاري- مع الأسف - تعمل الآن في تجارة الأراضي لأن فيها السهولة والربح، وهي بذلك تكون قد خرجت عن الغاية التي تم الترخيص لها من أجلها.
مع وزير الإسكان
مطالبة شركات التطوير العقاري تلك وضعناها أمام وزير الإسكان فقال: بالنسبة للشق الأول من السؤال، فإن تأمين الخدمات والمرافق اللازمة لمناطق التطوير العقاري ستتم دراسته وبحثه عند دراسة مشاريع التطوير المقترحة، وذلك من خلال اللجنة الفنية المشكلة لهذه الغاية وفق أحكام القانون 15 والتي تضم في عضويتها ممثلين عن الجهات والمؤسسات الخدمية من مياه شرب وصرف صحي وكهرباء... والوحدة الإدارية التي يقع المشروع المقترح ضمن حدودها الإدارية.
وأضاف: إن التعليمات التنفيذية للقانون 15 نصت على أن يتم تأمين ما يلزم للمشروع من شبكات المياه ومحطات توليد ومراكز تحويل وشبكات التوزيع للطاقة الكهربائية وشبكات الهاتف وخدمات الاتصال وشبكات الصرف الصحي ومحطات المعالجة اللازمة والطرق والأرصفة والإنارة العامة والحدائق العامة، وذلك إما عن طريق الجهة المختصة لكل مرفق أو عن طريق المطور العقاري مباشرة، تبعاً لما يتم الاتفاق عليه بينه وبين تلك الجهات، كما يجوز للمطور العقاري تنفيذ المدارس والمشافي العامة وأبنية الخدمات جميعها على حساب الجهات المختصة بالاتفاق معه.
وتابع وزير الإسكان: إن ذلك يعني أن أي مشروع عقاري مقترح تنفيذه من قبل شركات التطوير العقاري لن تتم الموافقة عليه من قبل مجلس إدارة الهيئة قبل دراسة تأمين المرافق العامة العائدة له، وستقوم وزارة الإسكان والتعمير، عبر الهيئة العامة للتطوير العقاري بتقديم كل الدعم اللازم بالتنسيق مع الجهات المعنية بالمرافق العامة، وفقاً لما هو متاح لتأمين الخدمات والمرافق المطلوبة لمشاريع التطوير العقاري الموافق على إقامتها.
لاتريد القيام بدورها الوطني بل تمارس عكسه
شركة التطوير العقاري التي طالبت بتخديم المناطق المنظمة بالمرافق العامة لتشييد الضواحي السكنية عليها.. حاولت- على ما يبدو- رفع مسؤولية التقصير عن كاهلها وتحميلها لوزارة الإسكان وجهات معنية أخرى، وظننا أن الكرة في ملعب وزارة الإسكان، ولكن على ما يبدو أيضا فإن شركات التطوير العقاري لا تريد القيام بالدور المأمول منها والذي تم الترخيص لها على أساسه، إذ إنها كما تبين من توضيح وزير الإسكان لم تتقدم بمقترح لتطوير منطقة عقارية محددة لتقوم اللجنة الفنية بدراسة مقترحها وبيان ما إذا كان سيتم تأمين الخدمات والمرافق اللازمة من قبل الجهات المعنية في القطاع العام أو من قبل شركة التطوير العقاري!!
أما لماذا استبقت تلك الشركة (في الواقع أكثر من شركة) الأحداث معلنة أنها لاتجد تعاوناً من قبل وزارتي الإسكان والتعمير، والإدارة المحلية والمطالبة بتعاونهما لتتمكن من البدء في تنفيذ مشاريع التطوير العقاري، نتساءل: لماذا فعلت ذلك.. ونظن أننا نعرف الإجابة من خلال متابعتنا لواقع حال جميع الجهات، وسنحدد الأسباب من وجهة نظرنا.
السبب الأول: هو أن ممارسة تلك الشركات لعملية شراء الأراضي (خاصة تلك التي سيتم تنظيمها، أو هي قيد التنظيم) واحتكارها أو الاحتفاظ بها فترة من الوقت، ثم إطلاق الدعاية لها وبيعها بأضعاف مضاعفة عن سعر الشراء.. ربما يكون أكثر ربحا للشركة وأقل عناء.. وهي بذلك تصبح جزءاً من المشكلة وليس الحل
كما ذكرنا في الجزء الخامس من هذا التحقيق، لأن سعر متر الأرض المرتفع سيرفع من سعر المسكن على المواطن (وهذا الأمر يحدث في مناطق المعضمية وعرطوز وريف دمشق الغربي عموماً).
السبب الثاني: هو عدم محاسبة تلك الشركات وعدم وجود قانون يمنعها من المتاجرة في الأراضي، وكذلك عدم تحديد مدة زمنية يتم خلالها سحب الترخيص من تلك الشركة إذا لم تتقدم بمقترحات لتطوير منطقة عقارية محددة، أو إذا لم تبدأ بتنفيذ أي مشروع على أرض الواقع.
ألم يقرأ المطورون العقاريون قانون التطوير العقاري؟!
أما حول إيجاد ضوابط (وهو أيضاً مطلب لإحدى شركات التطوير العقاري) تسمح للشركات بإعادة بناء وتأهيل مناطق المخالفات لتسكين قاطنيها بالمساحات التي يشغلونها في أبراج جديدة، وعدم جدوى قول الوزارة لهم:« اتفقوا مع شاغلي المخالفات أوضح وزير الإسكان أن القانون 15 أتاح معالجة مناطق السكن العشوائي بالتعاون مع الوحدات الإدارية والبلديات والمؤسسة العامة للإسكان، وهذا الأمر يحصل لأول مرة، وهو من أهم مميزات القانون المذكور.
وأضاف: لقد حدد القانون المذكور وتعليماته التنفيذية الآليات والأسس والضوابط اللازمة لتنفيذ العلاقة بين المطور العقاري والوحدة الإدارية التي يقع المشروع ضمن حدودها الإدارية و بين شاغلي منطقة المشروع.
ورأى الوزير أنها أسس عادلة ومرنة تضمن حقوق جميع الأطراف المعنية بالمشروع، حيث نصت التعليمات على إلزام المطور العقاري بتأمين السكن البديل والمناسب لشاغلي منطقة المشروع وتسليمه للجهات الإدارية وفق آليات محددة، وفق المسح الاجتماعي الذي تعده الجهة الإدارية والجاري للمنطقة بتاريخ اعتمادها منطقة تطوير عقارية، أو التعويض للراغبين منهم ببدل نقدي، مع التزام الجهة الإدارية بإخلاء الشاغلين بعد تسليمهم السكن البديل أو البدل النقدي وتسليم موقع المشروع خالياً من الإشغالات للمطور العقاري.
وتابع الوزير: واضح مما سبق أن القانون لم يضع المطور العقاري بمواجهة المواطنين، ولكن نظمها كعلاقة ثلاثية بين المطور والجهة الإدارية والمواطن، بما يضمن حقوق جميع الأطراف.
وبين الوزير أن التعليمات نصت كذلك على أن معالجة السكن العشوائي تتم وفق دراسات محددة من قبل جهات فنية مختصة تنفيذاً للمخطط التفصيلي المصدق لتلك المناطق، أو وفق برنامج تخطيطي ومخططات تفصيلية مقدمة من المطور العقاري نفسه بالاتفاق مع الجهة الإدارية ومصدقة من وزير الإدارة المحلية.
سلوكها يضر بقطاع السكن وبالمواطنين
كذلك نلاحظ أن مضمون القانون 15 المواد المتعلقة بمعالجة مناطق السكن العشوائي لم تترك المطور العقاري في مواجهة المواطن، بل فيه مواد حفظت حقوق الجميع.. ونتساءل مرة أخرى: لماذا تتهرب شركات التطوير العقاري من مسؤولياتها.. ولماذا تقذف بالكرة إلى ملعب وزارات الدولة المعنية؟! لأنه لايوجد من يحاسبها أم لأنه لايوجد قانون يوقف لها تراخيص انشائها في حال فشلها..(وهي لو كانت حاولت وفشلت لهانت المصيبة، لكنها اعتمدت الطريق الأكثر ربحاً لها والأكثر ضرراً بقطاع السكن وبالمواطنين).
مع وزير الإدارة المحلية
كلام وزير الإدارة المحلية وتعليقه على طلب شركات التطوير العقاري توصيل الخدمات (ماء- كهرباء- صرف صحي..) إلى المناطق المنظمة جاء مشابهاً لكلام وزير الإسكان مع بعض الاختلاف، أو التحديد الأدق، إذ أوضح أن مناطق التطوير العقاري نوعان:
- مناطق تقوم الجهات العامة بطرحها في الأسواق الخاصة بالاستثمار والتطوير العقاري التي تنوي الهيئة العامة للاستثمار والتطوير العقاري إقامتها أسوة بأسواق الاستثمار السياحي، وهذه المناطق تكون الجهات العامة مكلفة بتأمين الخدمات الأساسية لها.
- مناطق ملك لشركات التطوير العقاري أيضا تقوم الهيئة بمخاطبة الجهات العامة لتأمين خدماتها وعلى نفقة المطور العقاري.
هل قامت الإدارة المحلية بدورها؟
كلام وزير الإدارة المحلية يوضح بدقة مسؤولية الجهات العامة عن طرح مناطق للتطوير العقاري أسوة بطرح مناطق الاستثمار السياحي، وهو ضمناً يبين عدم تحمل تلك الجهات العامة لمسؤولياتها وواجباتها بطرح مناطق للتطوير العقاري الذي نحن بأمس الحاجة إليها لكسر أسعار العقارات وسد الفجوة بين العرض والطلب وبالتالي حل مشكلة السكن التي تمس جميع المواطنين، من خلال تقديم المسكن بالتشارك مع القطاع الخاص بسعر يناسب دخل المواطن.
والسؤال: لماذا لم تقم الجهات المعنية حتى الآن بطرح مثل هذه المناطق؟!
بخصوص مناطق المخالفات.. لماذا المواربة؟
وبخصوص مناطق المخالفات ومطالبة شركات التطوير العقاري بضوابط بدلاً من أن يكونوا وجهاً لوجه مع المواطن الذي يقطن المخالفات السكنية، أكد وزير الإدارة المحلية إن اتفاق شركات التطوير العقاري مع شاغلي مناطق المخالفات هو خيار، في حال رغب المطور العقاري بذلك وفي حال لم يرغب تقوم الوحدة الإدارية المعنية (التي تقع ضمنها منطقة المخالفات المراد إعادة بنائها) بإجراء دراسة سكانية للمنطقة ويحق لها استملاك المنطقة، كما جاء في التعليمات التنفيذية للقانون 15 لعام 2008 على أن يتم تعويض السكان بمساكن مباشرة من قبل شركة التطوير العقاري بدلاً من مساكنهم، أو أن يتم تأمين سكن مؤقت لهم أيضا من قبل شركة التطوير العقاري لحين هدم وإعادة البناء، وإعادتهم إلى نفس المنطقة في حال لم يرغبوا بالانتقال لخارج المنطقة التي يقطنون فيها، وتكون الوحدة الإدارية الجهة الضامنة لكلا الطرفين، وذلك وفق اتفاق.
هل قانون التطوير والاستثمار العقاري حبر على ورق؟
وهنا نلاحظ أيضا أن الخيارين اللذين ذكرهما الوزير (اتفاق شركات التطوير العقاري مع شاغلي المخالفات) و(استملاك المنطقة من قبل الوحدة الإدارية لتسليمها لشركة تطوير عقاري وتعويض الشاغلين ببدل نقدي أو مساكن حسب رغبتهم).. نلاحظ أن الخيارين لم يعمل بهما أحد.. لاشركات التطوير العقاري، ولا الجهات المعنية في القطاع العام.. وهذا يعني أن قانون الاستثمار والتطوير العقاري - رغم أهميته - يبقى حبراً على ورق، ويفقد قيمته نتيجة تقاعس جميع الأطراف، وعدم المبادرة أو القيام بواجباتها.. ونرى أن اللوم هنا في معظمه يقع على الجهات المسؤولة عن تفعيل القوانين وتطبيقها وخاصة أن شركات التطوير العقاري تقوم بتجارة الأراضي وتحقق الأرباح إضافة إلى أنها ليست جهة رعوية أبوية، إذ لم يثبت حتى الآن أن القطاع الخاص- عندنا- أخذ هذا الدور الاجتماعي الوطني المسؤول.
رأي الإدارة المحلية بأسباب ارتفاع أسعار العقارات
عدنا وسألنا وزير الإدارة المحلية عن رأيه في الأسباب التي تقف وراء زيادة أسعار العقارات والمساكن بشكل كبير، وخاصة في مدينة دمشق، باعتبار الوزارة مسؤولة مباشرة عن توسيع المخططات التنظيمية وهو عامل أساسي بإجماع المسؤولين والخبراء والمستثمرين في رفع أسعار المساكن (أي التأخر أو البطء في إنجاز وتوسيع المخططات التنظيمية) وأجاب الوزير بوضوح:
إن السبب الرئيسي في ارتفاع أسعار العقارات والمساكن في مدينة دمشق يعود إلى:
- عدم توسيع المخطط العام لمدينة دمشق منذ عام 2001 حيث توسع ليضم ضاحية دمر.
وأضاف: تبلغ مساحة المخطط التنظيمي العام لمدينة دمشق الحالي 10860 هكتاراً فقط، وحيث إن مدينة دمشق ذات أهمية سياسية واقتصادية وإدارية وتجارية فهذا يعني أنها نقطة استقطاب لجميع سكان المحافظات بحثاً عن فرص العمل وغيرها.
وتابع الوزير: هذا الأمر أدى إلى الطلب الكبير على العقارات لإقامة مشاريع سكنية وسياحية وخدمية ضمن المساحة المحددة 10860 هكتاراً فقط وطرح مقارنة على سبيل المثال أن المخطط التنظيمي لمدينة حلب المصدق عام 2004 تبلغ مساحته 42.000 هكتار، وهذا يعني ضرورة توسيع مخطط مدينة دمشق ليؤمن الحاجة الفعلية للتزايد السكاني والطلب الكبير على مقاسم معدة للبناء وايقاف انتشار السكن العشوائي.
وأوضح أن الطلب المتزايد على العقارات ضمن المساحة المحددة أدى إلى ازدهار تجارة العقارات في القطر وكان لمدينة دمشق الحظ الأكبر منها ما أدى إلى انتقال بعض التجار والصناعيين للعمل بتجارة العقارات.
وحول دور الوزارة في التصدي لهذه الظاهرة قال: لقد تحركت الوزارة لتعديل بعض مواد القانون 14 الخاص بإعمار العرصات بحيث يؤدي إلى التشدد في تطبيقه.
وأكد وزير الإدارة المحلية أن هناك دراسة حالياً لمصور عام مدينة دمشق تقوم بها شركة خطيب وعلمي تشمل إعادة تقييم المخطط الحالي والنظر في إمكانية توسيعه ويتم التنسيق لهذا الغرض مع محافظتي دمشق وريفها.
وعن البطء في إنجاز المخططات التنظيمية قال الوزير إن ذلك يتم وفق خطط سنوية ترد من المحافظات حسب حاجة كل محافظة لإحداث مخططات تنظيمية جديدة أو توسيع المخططات القديمة.
وأضاف: إن الوزارة تقوم حالياً بالإعداد لورشة عمل تشارك فيها المحافظات كافة مهمتها وضع الأسس والمقترحات التي تساعد في الإسراع بإنجاز المخططات التنظيمية.
لنا رأي
هناك خلل يلحظه من يتابع موضوع أسعار السكن في سورية، وربما يلحظه أي إنسان عادي، حتى لو لم يكن متابعاً، فإن يرتفع سعر المسكن ذاته بحدود عشرة أضعاف خلال بضعة أعوام رغم عدم وجود قفزة نوعية في مستوى المعيشة أو حتى في أسعار مواد البناء فهذا يستدعي البحث عن الأسباب أو العلل ودراستها لوضع حلول لها.
وهنا يمكن الإشارة إلى مسائل أخرى حول التعاون السكني ولماذا لاتعمل الجهات المعنية على توفير الأرض لهذا القطاع؟! ولماذا تبقى الرخص سنوات في أدراج المحافظة قبل إنجازها ولماذا لا يتم إنجاز مخططات وتوسيع أخرى ولا تتم دراسة وإقامة ضواح سكنية حول المحافظات رغم كثرة الحديث عنها عبر وسائل الإعلام، ولماذا لا توضع قوانين تمنع الاتجاز بالأراضي وخاصة من قبل تجار العقارات وشركات التطوير العقاري ولماذا لا يوضع برنامج زمني ينهي ترخيص تلك الشركات التي لا تعمل ولماذا لا يتم تطبيق القوانين رغم مرور سنوات على صدورها كالقانون 17 لعام 2007 الخاص بعدم تصديق أي مخطط أو توسع لمخطط تنطيمي في الوحدات الإدارية ما لم يتم لحظ أرض خاصة بالتعاون السكني ألا يعني ذلك تفريغ القوانين من محتواها، وبالتالي عرقلة مسيرة البناء والتطوير.
شعبان أحمد- هلال عون
المصدر: الثورة
إضافة تعليق جديد